부동산 하락장, 법원 경매 기회가 될까?

부동산 하락장, 법원 경매 기회가 될까?

 

부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 대표적인 방법으로 부동산 경매에 관심을 가지는 사람들이 많다. 작년과 같은 부동산 상승기에는 전국의 법원경매장에 부동산 재테크로 돈 벌려고 몰려들어 웬만한 물건은 경매에 나오기가 무섭게 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰되곤 했다. 주로 자산의 여유가 있던 50-60대가 경매를 통해 부동산 재테크를 많이했었는데 최근헤는 급여로는 내 집 마련을 하기 어려워진 20~30대 젊은층, 경기불황으로 얇아진 월급봉투 탓에 부수입을 찾아 나선 40대 직장인, 부업으로 경매를 선택한 전업주부, 퇴직 후 제2의 인생을 꿈꾸며 경매시장에 뛰어든 50~60대 은퇴층까지 인생역전을 꿈꾸면서 경매시장에 유입되고 있다.

 

법원경매장에 등장하는 부동산은 매달 전국적으로 1만~1만 2,000여 건에 달한다. 보통 아파트가 2,000~2,500여 건, 다세대주택⋅연립주택이 1,500~2,000여 건, 단독주택⋅다가구주택가 500~1,000여 건, 상가⋅오피스텔⋅근린시설이 1,500~2,000여 건, 토지는 4,500여 건 정도 된다. 경기불황 및 부동산시장 침체 여부에 따라 매물의 유형 및 수량이 다소 변동이 있긴 하지만 경매시장에 나오는 부동산 건 수는 일정한 수준을 유지하는 편이다.

 

최근 경매시장에 나오는 입찰 예정 물건들을 살펴보면, 아파트 같은 주거용부동산보다는 상가나 근린생활시설⋅오피스텔 같은 상업용 부동산의 증가세가 높은 편인데 이는 코로나19 사태와 우크라이나⋅러시아 전쟁 여파로 사회적 거리두기와 경기불황이 이어지고, 매출감소로 대출을 감당하지 못해 경매시장으로 내몰리는 경우가 많아졌다고 볼 수 있다.

 

부동산 경매에 관심을 가지는 이유는 시세보다 값싸게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 문재인 정부 시절 아파트 가격이 2-3배 상승할 때는 경매를 통해서 단번에 높은 수익을 올릴 수 있는 경우도 분명 있었지만 2022년 현재와 같은 하락장에서는 경매 역시 보다 면밀한 분석을 통해서 보수적으로 접근해야 한다. 한편으로 부동산 하락장에서는 경쟁자가 적고 몇 번의 유찰을 통해서 시세의 5-60% 가격에 부동산을 낙찰받을 기회도 있기 때문에 부동산 고수들은 올해 하반기와 내년 상반기 부동산 경매시장에 주목하고 있다.

 

경매라는 것이 빚을 못 갚아서 강제로 매각을 당하는 것이기 때문에 일반적인 부동산 거래에 비해 체크해야 할 것들이 휠씬 더 많고 복잡한 권리분석을 통해서 겉으로 들어나있지 않은 숨은 복병들을 파악할 수 있는 노하우가 필요하다. 예를 들어 세금은 권리분석시 잘 드러나지 않을 경우가 많지만 낙찰 받았을 경우 가장 우선적으로 변제해야 하기 때문에 종부세와 같은 금액이 큰 세금납부가 연체되어 있지 않은지 확인해야 한다. 경매 물건의 원 소유자가 다수의 부동산을 가지고 있어 소유한 부동산의 가격이 수십억원이라면 종부세 역시 수천만원에서 억대가 될 수도 있기 때문이다.

 

입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우도 있고, 권리분석을 소홀히 해 예상치 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 또 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 포기하는 경우 역시 적지 않기 때문이다. 특히 경매를 막 시작한 초보 투자자의 경우 충분한 실전 경험과 지식 습득 과정 없이 무모한 대박을 꿈꾸며 성급하게 경매시장에 뛰어들어 투자 실패로 이어지는 경우가 적지 않다. 부동산 경매도 투자를 할 때 꼭 기억해야 할 사항들이 있다.

 

첫째, 모든 투자가 그렇듯 부동산 경매도 타이밍이 중요하다.

‘재테크 성패는 타이밍’이라는 말이 있다. 모든 투자의 핵심은 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것이며, 우리는 이것을 ‘타이밍’이라고 부른다. 부동산 경매에 투자할 때도 마찬가지다. 부동산 경매를 통해 부동산시장의 추이를 예측해볼 수 있는데 법원경매업체 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2022년 7월 경매동향보고서’에 따르면, 서울 아파트 낙찰률이 26.6%로 전월 56.1%보다 29.5%포인트가 하락한 것으로 나온다. 이것은 2008년 12월 22.5%를 기록한 이후 13년 7개월 만에 가장 낮은 수치라고 한다. 이는 경매 투자자들이 향후 주택시장의 추가적 하락세를 예상하고 입찰을 꺼려하기 때문이다. 일부 아파트의 경우 계약금 수억원 포기하고 거래를 중단하는 상황도 벌어지고 있다. 이것은 당분간 아파트 가격이 하락할 것으로 보고 계약금을 포기하더라고 더 큰 손해를 보지 않겠다는 판단에 따른 것이다.

 

둘째, 감정 가격을 그대로 믿지 마라.

경매법원은 채권자의 경매 신청에 따른 입찰에 앞서 대상 부동산의 적정 가격을 산정하기 위해 감정평가업체에 가격 산정을 의뢰한다. 이때 경매사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 짧게는 6개월에서 많게는 1년 정도의 시간이 소요된다. 2021년과 2022년 상황을 생각해봐도 1년도 안되는 기간동안 서울과 수도권의 아파트 가격이 2-3억씩 하락한 곳이 다수 존재한다. 시세가 하락하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 고점일 가능성이 큰 반면, 시세가 상승하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 저점일 가능성이 크다. 입찰 가격 결정 시 그 지역의 비슷한 물건의 시세 변동을 반드시 확인하고 입찰에 응해야 하는 이유이다.

 

셋째, 입찰 현장의 분위기에 휩쓸리지 말라.

입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 실제로 경매현장은 투자자 외에도 구경꾼(모의투자자 및 참관자)들로 늘 북새통이다. 최고가 매수인으로 인정받는 기쁨은 잠시일 뿐 시세보다 비싼 가격에 낙찰받게 되어도 그 책임은 온전히 자신의 몫이다. 대개 부동산시장이 상승기일 때 많이 나타나는 현상인데, 입찰자 간의 지나친 경쟁심, 낙찰에 대한 과도한 집착 등이 주된 원인이다. 초특급 개발 이슈가 발표된 직후의 토지 경매, 3억원대 이하의 소형아파트나 오피스텔 경매, 인기 재건축단지 아파트 경매 등에서 이러한 과열 현상이 나타나는 경우가 있다.

 

넷째, 입찰 법원에서는 사소한 실수에도 대형 사고로 이어질 수 있다.

실제로 경매법정에서 입찰 금액을 잘못 기재하는 실수로 입찰 보증금(최저 매각가의 10%, 재경매는 20%)을 날리는 사례가 적지 않다. 대개 금액 단위를 과하게 잘못 기재한 경우가 많은데, 일례로 초보 입찰자의 경우 종종 입찰 표상 가격란에 ‘0’을 하나 더 붙여 쓰는 바람에 고가낙찰 해프닝을 가져오기도 한다. 사소한 실수로 여길 수도 있지만, 종국에는 입찰 포기로 입찰 보증금을 모두 날리는 참담한 결과로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 그 밖에 사건 번호, 이름, 주민등록번호 등을 잘못 기재하거나 입찰 보증금을 부족하게 넣을 경우에도 입찰 자격이 취소됨을 기억할 필요가 있다.

 

다섯째, 현장에 꼭 가보고 권리분석에 충분히 해야 한다.

부동산 경매 투자에서 현장답사와 권리분석만큼 중요한 것은 없다. 입찰에 앞서 부동산 등기부등본을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 각종 공부 등을 통해 권리상의 하자 관계, 낙찰자(투자자)가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 철저한 현장답사를 통한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 예상치 못한 손해는 미연에 방지해야 한다. 눈에 보이지 않는 숨은 권리관계는 없는지 확인하고 또 확인해도 부족하지 않다.

 

여섯째, 명도가 경매의 하이라이트다.

 

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