부동산 하락장, 집 언제 사는게 좋을까?

부동산 하락장, 집은 언제 사는게 좋을까?

 

몇 년간 이어지던 부동산 상승세가  최근 하락세로 돌아셨다. 전문가들은 2022년 하반기까지는 집을 사지 말고 기다릴 것는 좋다고 말한다.  문재인 정부의 부동산 정책 실패로 2020년과 2021년은 전문가들조차 이해가 안 될 정도로 대한민국 부동산 전체가 상승한 시기 였다. 2015년부터 2019년까지 5년간 이미 가격이 많이 오른 상태였는데 2020년과 2021년 2년 사이에 전국 평균 42.5%가 상승했다. 코로나로 인해 시중에 풀린 자금들이 부동산과 주식, 가상화폐 시장으로 몰리면서 이른바 묻지마 투자시장이 되어 버렸다.  

 

그렇게 고공행진을 거듭하던 부동산 시장인 2021년 말부터 일부 지방을 중심으로 미분양, 미계약이 물량이 늘어나면서 점차 서울과 수도권 분양 시장에서도 미분양이 나오기 시작했다. 금리가 오르고 대출규제에 경기하락까지 시장여건이 안좋아지자 집값도 하락세로 돌아선 것이다. 2022년 상반기 아파트 가격변동률은 부동산114 기준으로 5대 광역시(-0.7%)를 제외하고 전국(0.24%), 수도권(0.29%), 그 외 지역(0.55%)으로 소폭 상승세를 보이고 있지만 서울과 경기도 지역 아파트값은 호가가 하락하고 급매에도 매수세가 살아나지 않고 있어 가격 하락세가 나타나도 있다.

 

 

 

서울을 말할 때 가장 많이 언급하는 단어가 희소성이다. 2000년대 중반 수도권 택지지구가 대규모로 개발되면서 서울 집을 팔고 경기도 분당이나 용인 등지 대형 평수로 이사한 사람이 많았다. 대부분 처음에는 만족도가 높았는데 그 뒤로 굉장히 고전했다. 주거 환경은 좋으나 그런 집을 서울에서도 지을 수 있게 됐기 때문이다. 결국 시간이 지나면 서울도 재개발되고, 그 택지지구보다 서울에 더 가까운 곳들도 개발된다. 

 

서울에서 가까운 지역에 아파트가 들어서면 굳이 먼 곳까지 가야 할 이유가 없다. 지금 1기 신도시 재건축 이야기가 나오는데 ‘정말 그 많은 아파트가 다 재건축이 될 것이냐’는 문제가 남는다. 지금 단순히 가격이 올랐냐, 떨어졌냐보다 중요한 것은 장기적으로 경쟁력이 있느냐가 중요하다. 오래된 고층 아파트는 부동산 바람이 거세게 불 때는 다 같이 오를 수 있겠지만 부동산시장을 주도할 수 있느냐 측면에서는 다시 생각해봐야 한다. 

 

서울도 마찬가지다. 2000년대 초반 강남이 재건축될 때 강남구 저밀도지구는 다 됐지만 당시에도 서초구 중층 고밀도지구는 재건축이 안 됐다. 또 지금 서초구는 재건축이 됐는데 목동, 상계동 같은 12개 고밀도지구는 개발이 안 되고 있다. 단순히 5억 원이던 아파트가 4억5000만원으로 가격이 떨어졌다고 구입할 일은 아니다.

 

 

 

그렇다면 어느 지역에 집을 사는 것이 좋을까.

 

집값 상승 기대를 갖고 있고 신축을 선호하는 젊은 세대라면 차라리 새로 짓는 신도시 아파트를 분양받는 게 낫다. 재건축이 기대되는 노후 아파트를 구입하고자 한다면  서울에서도 거주여건이 좋은 성동구나 마포구처럼 여전히 수요가 많고 교통이 좋은 지역이 유리하다고 판단된다. 하지만 가장 중요한 것은 자신의 자금 여력에 맞춰서 금리가 더 오를 수 있기 때문에 감당할 수 있는 대출 규모를 고려해서 구입해야 한다. 

 

집을 사려면 언제 사는게 좋을까? 

 

우선 자신의 자금여력에 맞는 규모의 주택이 있는 지역을 선택하고 그 지역에 매물을 꾸준히 찾아보면서 본인이 생각했던 수준의 매물이 나왔을 때 구입하는 것이 좋다. 지금은 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여가는 단계라도 봐야 한다. 자신이 구입할 가격대를 정해놓고 미리 공인중개사에 그 가격에 매물이 나오면 연락을 달라고 요청해 놓으면 급매가 나왔을 때 먼저 정보를 얻을 수 있다. 급매라고 해서 다 좋은 것은 아니기 때문에 가격적으로 10%, 15% 낮은 급매물을 사는 것도 좋지만 같은 단지 내에서도 동과 호수에 따라 가격이 1억 이상도 차이 나니 조망이나 입지가 좋은 매물을 고르는 것도 중요하다. 

 

부동산은 개별 부동산마다의 특성이 다 다르기 때문에 매수와 매도에 대한 객관화된 기준을 제시하기 어렵다. 그래서 발품 손품을 팔아서 자신만의 판단 기준을 세우는 것이 중요하다. 대부분 자기 집을 구입하는 것이 평생에 몇 번되지 않지만 그 몇 번의 기회를 어떻게 활용하느냐에 따라서 자산가치의 차이가 달라질 수 있기 때문에 충분한 시간과 노력을 통해서 부동산을 구입할 필요가 있다.  

 

 

 

최악의 선택을 피하려면? 

 

부동산을 구입할 때 내가 팔고 싶을 때 누가 살 것인지를 생각해보고 구입하는 것이 중요하다. 부동산은 가격이 떨어지는 것도 문제지만 팔고 싶을 때 못 파는 것이 더 큰 문제이기 때문이다. 전문가들은 집값 하락세가 당분간 이어질 것이라고 내다본다. 

 

지난 몇 년동안 주택가격 비정상적으로 상승했고 금리상승, 대출 규제 등으로 자금 조달 여건이 악화되었고 가격이 하락할 것이라는 기사들이 나오면서 매수자 입장에서는 좀더 떨어지는 것을 지켜보자는 입장이다. 매수하고자 하는 지역 마다 편차는 있겠지만 2020년 하반기까지는 하락세가 지속될 것이라고 보고 내년 상반기가 매수 적기라는 전문가 의견들이 많은 편이다. 전망은 언제나 예측못할 변수에 의해서 변경될 수 있기 때문에 투자시 판단은 언제나 본인의 몫이다. 

 

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