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부동산 하락장, 법원 경매 기회가 될까?

부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 대표적인 방법으로 부동산 경매에 관심을 가지는 사람들이 많다. 작년과 같은 부동산 상승기에는 전국의 법원경매장에 부동산 재테크로 돈 벌려고 몰려들어 웬만한 물건은 경매에 나오기가 무섭게 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰되곤 했다. 주로 자산의 여유가 있던 50-60대가 경매를 통해 부동산 재테크를 많이했었는데 최근헤는 급여로는 내 집 마련을 하기 어려워진 20~30대 젊은층, 경기불황으로 얇아진 월급봉투 탓에 부수입을 찾아 나선 40대 직장인, 부업으로 경매를 선택한 전업주부, 퇴직 후 제2의 인생을 꿈꾸며 경매시장에 뛰어든 50~60대 은퇴층까지 인생역전을 꿈꾸면서 경매시장에 유입되고 있다.

법원경매장에 등장하는 부동산은 매달 전국적으로 1만~1만 2,000여 건에 달한다. 보통 아파트가 2,000~2,500여 건, 다세대주택⋅연립주택이 1,500~2,000여 건, 단독주택⋅다가구주택가 500~1,000여 건, 상가⋅오피스텔⋅근린시설이 1,500~2,000여 건, 토지는 4,500여 건 정도 된다. 경기불황 및 부동산시장 침체 여부에 따라 매물의 유형 및 수량이 다소 변동이 있긴 하지만 경매시장에 나오는 부동산 건 수는 일정한 수준을 유지하는 편이다.

최근 경매시장에 나오는 입찰 예정 물건들을 살펴보면, 아파트 같은 주거용부동산보다는 상가나 근린생활시설⋅오피스텔 같은 상업용 부동산의 증가세가 높은 편인데 이는 코로나19 사태와 우크라이나⋅러시아 전쟁 여파로 사회적 거리두기와 경기불황이 이어지고, 매출감소로 대출을 감당하지 못해 경매시장으로 내몰리는 경우가 많아졌다고 볼 수 있다.

부동산 경매에 관심을 가지는 이유는 시세보다 값싸게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 문재인 정부 시절 아파트 가격이 2-3배 상승할 때는 경매를 통해서 단번에 높은 수익을 올릴 수 있는 경우도 분명 있었지만 2022년 현재와 같은 하락장에서는 경매 역시 보다 면밀한 분석을 통해서 보수적으로 접근해야 한다. 한편으로 부동산 하락장에서는 경쟁자가 적고 몇 번의 유찰을 통해서 시세의 5-60% 가격에 부동산을 낙찰받을 기회도 있기 때문에 부동산 고수들은 올해 하반기와 내년 상반기 부동산 경매시장에 주목하고 있다.

경매라는 것이 빚을 못 갚아서 강제로 매각을 당하는 것이기 때문에 일반적인 부동산 거래에 비해 체크해야 할 것들이 휠씬 더 많고 복잡한 권리분석을 통해서 겉으로 들어나있지 않은 숨은 복병들을 파악할 수 있는 노하우가 필요하다. 예를 들어 세금은 권리분석시 잘 드러나지 않을 경우가 많지만 낙찰 받았을 경우 가장 우선적으로 변제해야 하기 때문에 종부세와 같은 금액이 큰 세금납부가 연체되어 있지 않은지 확인해야 한다. 경매 물건의 원 소유자가 다수의 부동산을 가지고 있어 소유한 부동산의 가격이 수십억원이라면 종부세 역시 수천만원에서 억대가 될 수도 있기 때문이다.

입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우도 있고, 권리분석을 소홀히 해 예상치 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 또 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 포기하는 경우 역시 적지 않기 때문이다. 특히 경매를 막 시작한 초보 투자자의 경우 충분한 실전 경험과 지식 습득 과정 없이 무모한 대박을 꿈꾸며 성급하게 경매시장에 뛰어들어 투자 실패로 이어지는 경우가 적지 않다. 부동산 경매도 투자를 할 때 꼭 기억해야 할 사항들이 있다.

첫째, 모든 투자가 그렇듯 부동산 경매도 타이밍이 중요하다.

‘재테크 성패는 타이밍’이라는 말이 있다. 모든 투자의 핵심은 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것이며, 우리는 이것을 ‘타이밍’이라고 부른다. 부동산 경매에 투자할 때도 마찬가지다. 부동산 경매를 통해 부동산시장의 추이를 예측해볼 수 있는데 법원경매업체 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2022년 7월 경매동향보고서’에 따르면, 서울 아파트 낙찰률이 26.6%로 전월 56.1%보다 29.5%포인트가 하락한 것으로 나온다. 이것은 2008년 12월 22.5%를 기록한 이후 13년 7개월 만에 가장 낮은 수치라고 한다. 이는 경매 투자자들이 향후 주택시장의 추가적 하락세를 예상하고 입찰을 꺼려하기 때문이다. 일부 아파트의 경우 계약금 수억원 포기하고 거래를 중단하는 상황도 벌어지고 있다. 이것은 당분간 아파트 가격이 하락할 것으로 보고 계약금을 포기하더라고 더 큰 손해를 보지 않겠다는 판단에 따른 것이다.

둘째, 감정 가격을 그대로 믿지 마라.

경매법원은 채권자의 경매 신청에 따른 입찰에 앞서 대상 부동산의 적정 가격을 산정하기 위해 감정평가업체에 가격 산정을 의뢰한다. 이때 경매사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 짧게는 6개월에서 많게는 1년 정도의 시간이 소요된다. 2021년과 2022년 상황을 생각해봐도 1년도 안되는 기간동안 서울과 수도권의 아파트 가격이 2-3억씩 하락한 곳이 다수 존재한다. 시세가 하락하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 고점일 가능성이 큰 반면, 시세가 상승하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 저점일 가능성이 크다. 입찰 가격 결정 시 그 지역의 비슷한 물건의 시세 변동을 반드시 확인하고 입찰에 응해야 하는 이유이다.

셋째, 입찰 현장의 분위기에 휩쓸리지 말라.

입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 실제로 경매현장은 투자자 외에도 구경꾼(모의투자자 및 참관자)들로 늘 북새통이다. 최고가 매수인으로 인정받는 기쁨은 잠시일 뿐 시세보다 비싼 가격에 낙찰받게 되어도 그 책임은 온전히 자신의 몫이다. 대개 부동산시장이 상승기일 때 많이 나타나는 현상인데, 입찰자 간의 지나친 경쟁심, 낙찰에 대한 과도한 집착 등이 주된 원인이다. 초특급 개발 이슈가 발표된 직후의 토지 경매, 3억원대 이하의 소형아파트나 오피스텔 경매, 인기 재건축단지 아파트 경매 등에서 이러한 과열 현상이 나타나는 경우가 있다.

넷째, 입찰 법원에서는 사소한 실수에도 대형 사고로 이어질 수 있다.

실제로 경매법정에서 입찰 금액을 잘못 기재하는 실수로 입찰 보증금(최저 매각가의 10%, 재경매는 20%)을 날리는 사례가 적지 않다. 대개 금액 단위를 과하게 잘못 기재한 경우가 많은데, 일례로 초보 입찰자의 경우 종종 입찰 표상 가격란에 ‘0’을 하나 더 붙여 쓰는 바람에 고가낙찰 해프닝을 가져오기도 한다. 사소한 실수로 여길 수도 있지만, 종국에는 입찰 포기로 입찰 보증금을 모두 날리는 참담한 결과로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 그 밖에 사건 번호, 이름, 주민등록번호 등을 잘못 기재하거나 입찰 보증금을 부족하게 넣을 경우에도 입찰 자격이 취소됨을 기억할 필요가 있다.

다섯째, 현장에 꼭 가보고 권리분석에 충분히 해야 한다.

부동산 경매 투자에서 현장답사와 권리분석만큼 중요한 것은 없다. 입찰에 앞서 부동산 등기부등본을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 각종 공부 등을 통해 권리상의 하자 관계, 낙찰자(투자자)가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 철저한 현장답사를 통한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 예상치 못한 손해는 미연에 방지해야 한다. 눈에 보이지 않는 숨은 권리관계는 없는지 확인하고 또 확인해도 부족하지 않다.

여섯째, 명도가 경매의 하이라이트다.

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부자들의 부동산 투자 원칙 70가지 

1. 부동산 시장에서의 기회란 항상 존재한다
2. 목표 수익률을 정하고 자신과의 심리 싸움에서 밀리지 마라
3. 부동산 사이클에 일희일비하지 마라
4. 목표에 맞는 집을 구매하라
5. 싸다고 현혹되지 말고 최고의 물건에 주목하라
6. 시장의 흐름 이전에 본인에게 유리한 거래로 이끌어라
7. 부동산 투자는 인내심의 경기다
8. 부동산 유행에 너무 휩쓸리지 마라
9. 부동산 투자, 부자가 모이는 곳에 주목하라
10. 믿을 만한 전문가와 가까이 하라

11. 처음 제시된 가격이 가장 좋은 가격이다
12. 부동산 투자는 실천이다. 매입하라, 그리고 기다려라
13. 성장 잠재력, 객관적으로 파악하고 들어가라
14. 매입과 매각에는 원칙이 필요하다
15. 틈새시장에 주목하라
16. 부동산 중개인을 최대한 활용하라
17. 세부사항을 놓치지 마라
18. 부동산은 팔 때가 아니라 살 때 돈을 버는 것이다
19. 좋은 설계와 위치에 높은 점수를 주어라
20. 리스크를 관리하고 투자 수익을 최대화하라

21. 돈이 되는 부동산은 바닥시장일 때도 존재한다
22. 부동산 투자에서는 운도 노력의 결과물이다
23. 투자하기 전에 당신의 상황을 파악하라
24. 투자와 투기의 경계를 명확히 하라
25. 싸게 사서 비싸게 팔되 욕심은 내지 마라
26. 자신감과 전문화로 자신을 무장하라
27. 장점은 극대화하고 단점은 최소화하라
28. 반드시 현장 상황을 직접 점검하고 챙겨라
29. 노력한다고 항상 좋은 결과만을 낳는 것은 아니다
30. 여유를 가지되 전략을 세워 꼼꼼하게 준비하라

31. 좋은 파트너를 정하는 것도 능력이다
32. 비즈니스 자체를 즐기고 가치를 창조하라
33. 당신의 자산 중 가장 중요한 것은 평판이다
34. 긍정적이고 낙관적인 태도를 유지하라
35. 이기기 위해 무엇을 할 것인가
36. 미래 지향적인 투자전략을 세워라
37. 열정은 성공을 부른다
38. 내가 받은 최고의 조언 신회, 타이밍, 조건 그리고 진리
39. 자신의 맨파워를 키워라
40. 자신을 믿고 자신만의 투자원칙을 정하라

41. 고객의 능력과 결정을 절대 과소평가하지 마라
42. 당신은 얼마나 많은 사람을 만나고 소통했는가 ?
43. 스스로 자신 있는 부분에 집중하라
44. 자신을 믿고 목표를 높게 잡아라
45. 고객의 요구에만 맞추기보다 비전을 제시하라
46. 가치의 의미를 가슴에 새겨라
47. 부동산에서의 성공 열쇠, 지식과 열정, 성실
48. 당신이 거래할 필요가 있을 때에 거래하라
49. 품질과 브랜딩을 강조하라
50. 내가 아니라 남이 매기는 가치에 주목하라

51. 지배당하기보다 거래를 통해 시장을 창출하라
52. 소유한 부동산의 가치를 높여라
53. 내 단점을 보완해줄 파트너를 선택하라
54. 부동산 비즈니스에 돈이 아니라 시간을 투자하라
55. 인터넷을 활용하여 정보의 우위를 점하라
56. 협상의 법칙을 정하라
57. 고객의 의미를 확장하라
58. 거래의 양쪽 모두를 만족시켜라
59. 감정을 보이지 마라, 그리고 오직 인내하라
60. 초보 투자자들이 과잉으로 들어올 때, 거품을 의심하라

61. 위험은 줄이되 위험 자체도 즐겨라
62. 재고 목록과 정보를 지배하라
63. 고객 서비스, 고객 행복
64. 부동산 투자의 성공 열쇠, 많이 듣고 크게 생각하라
65. 투자를 즐겨라, 그리고 승리하라
66. 부동산 리스트, 양보다 질로 승부하라
67. 경우에 따라 언제든 돌아나올 수 있어야 한다
68. 프로젝트가 좋으면 동업자가 필요 없으며, 나쁘면 동업자를 구할 수 없다
69. 부동산 시장의 미래에 대해 상상하라
70. 열심히 준비하면 부동산 보다 안정적이 투자는 없다

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8.16 부동산 대책의 효과는?

앞으로 5년간 270만호를 공급해서 부동산을 안정시키겠다는 것이 핵심 내용이다. 하지만 계획에 대한 전체적인 밑그림만 제시하고 구체적인 실현 방안은 9월에 발표한다. 12월에 법을 제정할 예정이다 등으로 추후로 미뤄두었기 때문에 당장 시장에 어떤 영향력을 발휘하기는 어렵다고 보인다.
 
국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 '국민 주거안정 실현방안'을 관계부처 합동으로 발표하고 이 같이 밝혔다.

공급을 늘리기 위해서 재건축부담금 감면, 안전진단 기준을 완화해서 노후 아파트의 재건축을 빠르게 진행할 수 있도록 하고 과도한 초과이익환수제도 조정하겠다는 것이다 하지만 가장 관심을 가졌던 1기 신도시 특별법에 대한 구체적인 내용이 없고 초과이익환수제도 추후 자세한 내용을 발표할 예정이라고만 되어 있어 앞으로 지켜봐야 한다.

1기 신도시의 경우 개발 당시부터 고밀개발이 되었기 때문에 현재의 도로상황을 그대로 둔 상태에서 추가적인 개발이 가능하도록 용적율을 높여준다면 생활 인프라가 부족하게 돼서 거주 환경이 나빠질 우려가 있다. 일부 리모델링으로 사업을 진행하던 곳까지 윤석열 정부의 대선 공약 때문에 사업을 중단하고 1기 신도시 특별법 제정을 기다리고 있어 오히려 양질의 주택 공급을 막고 있는 상황이다.

이번 8.16 부동산 대책은 과거 문재인 정부에 비해 보다 현실적으로 공급에 초점을 맞춰서 진행하겠다는 계획을 발표한 것은 긍정적이지만 구체적인 실천방안이 빠진 체 계획안만 제시한 차원이기 때문에 전문가 뿐만 아니라 일반 국민들까지 다소 실망감을 보이고 있다. 

윤석열 정부 입장에서는 규제 완화를 본격적으로 진행할 경우 대출 규제, 금리 상승, 경기 침체 등으로 거래 절벽이라고는 하지만 안정세를 보이고 있는 부동산 시장을 잘못된 시그널로 다시 상승 국면으로 전환시킬까 우려되기 때문에 부동산 규제를 전면적으로 완화하는 것에 조심스러울 수 밖에 없다. 또한, 언제 어떻게 공급을 하겠다고 공급계획을 구체화 할 경우 부동산 하락 국면에서 폭락장으로 변화될 가능성도 있기 때문이다. 부동산은 언제나 완만한 상승, 완만한 하락을 유지해야 안정적이다. 가격 폭등이나 폭락은 그 피해가 심각하기 때문에 완급조절을 잘해야 하고 그것이 쉽지 않기 때문에 부동산 정책이 늘 실패했다는 비난을 받게 되는 것이다. 

특히 1기 신도시 특별법은 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 용역을 주고 맡긴 뒤 2024년에 구체적 안을 제시하겠다고 밝혀 1기 신도시 주민들 입장에서는 허탈할 수 밖에 없다. 

도심 정비사업 확대를 위해 재건축초과이익 부담금과 안전진단 규제를 완화하는 등 재건축 사업 문턱을 낮춰 공급을 독려하고 향후 5년 간 22만 가구 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 또 3기 신도시 선호지와 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만 가구 내외의 공급계획을 수립 중이며, 청년원가/역세권 첫집 등 단계별 맞춤형 주거지원 프로그램을 선보일 계획이다.

문재인 정부에서 부동산 정책을 누더기로 만들어 놓았고 5년 사이에 서울 수도권 아파트 가격을 2배 이상 올려놓았다 현재 상황에서 주택가격 안정세를 유지한다고 하면 주택을 구입하려는 실수요자들에게는 더 많은 가격 하락을 원하고 주택을 보유하고 있는 소유자들은 당연히 하락된 가격을 수용하기 어렵기 때문에 둘 다 만족시킬 수 있는 방법은 없다. 서로 수용이 가능한 합의점을 도출해 내는 것이 가장 좋은 방법이다.  

정부의 공급계획이 과연 실현 가능할지에 대해서는 의문이 드는 것이 사실이다. 단기간에 많은 양의 주택을 공급하겠다고 하지만 건설 자재가격이 2-3배 이상 올라서 공사를 할수록 손해라는 건설회사 입장에서는 분양가를 높일 수 밖에 없는 상황이다. 인건비와 자재가격 인상은 분양가 상승 요인이고 단 기간에 공사 현장이 증가되면 한정된 자원으로 자원의 가격이 상승되기 때문에 그 역시 분양가 상승 요인이 되기 때문이다. 분양가 자체가 높은 상황에서 분양가의 70% 가격으로 공급한다고 해서 실소유자 입장에서 주택을 분양받기는 오히려 더 부담될 수 있다.

재건축 재개발 시장의 규제 완화로 사업 진행이 동시 다발적으로 진행될 경우 사업 기간동안 이주를 위한 전월세 물량 부족도 심각하게 고려해야 할 사항이다. 서울 송파구의 경우 둔춘주공 재건축의 공사가 조합과 건설사간의 분쟁으로 중단되었고 진주아파트 재건축 또한 문화재가 발굴되어 조사를 위해 공사가 중단 상황이다. 

이처럼 재건축 재개발 사업은 택지개발로 아파트를 건축해서 공급하는 것에 비해 사업을 시작해서 입주까지 다양한 변수로 인해 사업기간이 늘어날 가능성이 높은 사업이다. 

기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되어 하락상세를 이어가고 있는 주택시장에 8.16 대책은 추가적인 공급을 하겠다는 계획이기 때문에 매수세는 더욱 위축될 가능성이 있다. 3기 신도시처럼 서울 도심에서 출퇴근하기 어려운 지역이 아니라 도심 역세권 지역을 중심으로 민간이 공급하는 민간 도심복합개발사업을 특별법을 재정해서 진행한다고 하니 해당 사업이 준공업지역과 신규 정비구역 대상지역의 토지가격은 오히려 상승할 것으로 예상된다. 또한 강남과 양천, 노원 등 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 재건축부담금과 안전진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 하락장 속에서도 주택가격이 상승할 가능성도 있다. 

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부동산 급매물 투자 노하우

2023년 상반기까지는 부동산 가격 하락장이 지속된다고 전망되고 있고 현재 부동산 시장은 서울 수도권, 지방할 것없이 전국적으로 거래 절벽을 경험하고 있다. 급등한 부동산 가격을 경험한 매도자 입장에서 하락한 가격을 받아들이기 쉽지 않고 매수자들은 앞으로 더 하락할 것을 기대하고 매수에 나서지 않기 때문이다. 계속 상승할 것으로 예상되는 금리, 대출 제한, 경기침체 등으로 매수를 하고자 싶어도 매수자들이 부동산을 구입하는 것이 쉽지 않은 상황이다.

급매물이 넘쳐나는 때라고 하지만 값싼 매물은 쉽게 찾기 어렵다. 실제 부동산 실수요자가 시세보다 턱 없이 싼 매물을 찾아내기도 쉽지 않은 일이다. 급매물은 그 지역 소유자들의 가격저항이 강해서 인터넷에 노출시키지 않고 기존 손님들을 중심으로 연락해서 판매하는 경우가 대부분이기 때문이다. 거래 마비와 가격하락의 이중고를 겪고 있는 침체기여서 매수자 위주로 거래가가 이뤄진다 해도 급매물이 쏟아지는 대세하락기가 아닌 한 초급매 가격으로 구입해서 급매물 투자에 성공하는 것은 쉬운 일이 아니다.

서울 외곽, 수도권에서 아파트 가격이 3억-5억까지 하락한 신고가들이 나오고 있지만 거래 자체가 잘 일어나지 않고 있어 가격이 하락했다고 말하긴 어렵다. 하지만 2022년 말을 지나면서 다주택자 양도세 한시적 감면에 따른 절세 매물, 올라가는 금리를 견디지 못한 영끌 매물, 주택을 변경해야 하는 이사 수요 등으로 매물은 증가할 것이고 거래가 안되는 상황에서 상황이 급한 급매물들도 늘어날 것이다.     

서울지역 주택부족수는 2020년 16만가구, 2021년 20만가구로 통계를 시작한 2012년 이후 가장 부족한 상황이고 글로벌 경기침체, 건설업 자재가격 급등 등으로 당분간 아파트 공급량이 늘어나기 쉽지 않기 때문에 부동산 가격을 잡기 위한 근본적인 해결은 어렵기 때문에 일부 급매물로 가격이 하락한 것처럼 보이겠지만 아파트 가격이 전체적으로 하락했다고 보기는 어려울 것이다.

내 집 마련으로 청약으로 주택을 마련하기 어렵다면 실수요자 입장에서 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 급매물 투자를 고려하는 것이 유리하다. 

급매물은 시세보다 5~10% 정도 싼 매물이지만 금액이 커지면 3~5%가 될 수도 있다. 자신이 원하는 지역에 보다 저렴한 급매물을 잡으려면 사전에 계획을 짜야 한다. 예를 들어 원하는 지역에 있는 부동산 중개업소에 연락해서 원하는 가격의 매물이 나오면 우선적으로 연락해줄 것을 부탁해놓는 것도 좋은 방법이다. 급매물 투자는 원하는 지역을 정해서 여러 곳에 그물을 쳐 놓듯이 같은 지역에도 2-3군데 공인중개사에 연락을 해놓는 것이 좋다. 단순한 가격 뿐만 아니라 자신이 동원할 수 있는 자금 규모, 이사하는 필요한 기간, 원하는 층수나 조망권 등 보다 자세한 정보를 남겨서 공인중개사에서 실제 매수자라고 믿고 연락을 하도록 믿음을 주는 것도 중요하다. 

급매물은 전세를 낀 매물일수록 저렴하다. 당장 입주할 수 없다면 그만큼 가격이 할인될 수밖에 없다. 아파트 가격의 40~50% 정도의 자금은 바로 동원할 수 있어야 급매물에 접근할 수 있다. 급매물 투자에 성공하려면 본인의 자금 계획이 가장 중요하다.

집이나 상가 등 실수요 차원에서 값싼 급매물 부동산을 찾아야 한다면 급매에 대해 정보를 많이 알고 있는 현장 전문가에게 연락하는 것이 좋은 방법이다. 급매물 정보는 부동산업계에서 고급정보에 속하기 때문에 수요자에게 적절한 조언을 해줄 수 있는 급매 전문가를 찾아 나서는 것이 필요하다. 예전에는 주로 부동산·중개업 현장 전문가가 급매정보를 독점했지만 요즘은 부동산 관련 유사업종 종사자들도 법률, 세무, 개발, 투자정보와 연계해 급매물 정보를 제공한다.

초저가 매물을 잡으려면 부동산이 값싸게 나오는 길목을 지키고 유통과 거래관행에 익숙한 실전 전문가를 알아두면 유리하다. 저가 매물에 대한 우량매물 정보와 위험관리에 능통해 경매보다 더 싼 매물을 알선해줘 싸고 안전하게 사는 것을 도와준다. 이들 전문가들은 저가 부동산을 접할 기회가 많은 베테랑으로서 투자시 전문가로 활용하면 유용하다.

자산가와 우량고객을 상대로 금융상품과 부동산투자에 대해 상담하고 고급 정보를 제공하는 PB나 금융권 종사자는 고객들이 보유한 알짜 부동산에 대한 저가매물 정보를 많이 갖고 있고 우량매물 정보도 다양하게 알고 있다. 특히 자산가들이 급하게 매도해야 할 매물이나 처분의뢰 매물, 절세매물, 대출 받아 급하게 매도해야할 매물까지 다양하고 값싼 부동산 리스트를 갖고 있어 투자자의 조건에 맞는 급매물을 싸게 잡게 조언해준다.

부동산에 대해 상속·증여, 교환 등 권리 변동·이전이나 채권·채무, 연대보증과 채무승계 등 복잡한 권리관계가 발생하면 부동산소유자나 이해관계자가 주로 상담하는 곳이 부동산 전문 변호사나 법률 사무원들이다. 이들로부터 법률자문 또는 상담을 받고 처분 의뢰하기 때문에 부동산 법률전문가들도 값싼 부동산에 대한 정보들이 많다. 특히 상속 증여받은 부동산의 경우 시세보다 저렴하게 매도하려는 수요 때문에 알짜 매물을 잡을 확률이 높다.

가격 싸고 투자성 좋은 초급매물은 부동산시장에 어지간해서 쉽게 눈에 띄지 않는 특징이 있다. 부동산·법률 분야별 전문가들과 인적 네트워크를 형성해 저가매수의 기회와 고급정보를 얻었다 하더라도 맹신해서 덥석 급매물을 잡으면 숨은 하자가 있는 부동산에 투자할 위험이 있다. 급매물이라도 투자에 성공하려면 충분한 검토와 조사를 통해서 신중하게 결정해야 한다.

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2022년 세제개편안 부동산 분야 

2022년 세제개편안으로 부동산 분야에서 주의깊게 볼 것은 종합부동세에 대한 부분이다. 윤석열 정부가 선거공약을 내세웠던 부동산 정책 정상화의 일환으로 봐야 할 것이다. 사실 종부세는 실현된 소득에 대한 과세가 아니기 때문에 문재인 정부에서 과도하게 상승한 주택가격, 과세표준 현실화, 세율 증가까지 겹쳐서 주택을 가지고 있는 국민들 입장에서 세금부담이 높았던 것은 사실이다.

다주택자들을 아파트 투기를 하는 대상으로 볼 것인지 임대주택을 공급하는 공급자로 볼 것인지 세금을 부과하는데 있어 시각차이가 있다. 이번 세제개편안은 다주택자들의 주택 양도를 유도하여 시장의 공급을 늘리고, 기존 주택 보유자들에게는 종부세 등의 지원 혜택을 통하여 유지할 수 있도록 개편안을 시행하는데 목적이 있다. 부동산 시장 안정 및 국민 불편 해소를 위해 다주택자 양도세 중과 배제 등 선제적으로 개정하였고 2022년 5월 10일(양도분)부터 소급 적용된다.

종부세 세율 및 세부담상한 조정

종부세 세율 및 세부담 상한이 조정이 되는데 주택수가 아닌 가액 기준으로 과세를 할 예정이다. 다주택자들의 종부세 부담이 줄어들 수 있겠지만 주택분에 대해 세 부담 적정화, 부동산 세제 정상화를 위해 주택 수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세율을 조정하기로 하였다. 세 부담 상한은 현행 일반 150%, 다주택 300%를 150%로 단일화하여 다주택자들에게는 세 부담이 줄어들었다. 

정부에서는 다주택자들의 주택 양도를 유도하고자 하지만 금리상승과 대출규제, 주택 가격 하락세로 다주택자들이 보유 주택을 매각하는 것이 쉽지는 않을 것으로 보인다. 주택 가격이 내년까지 하락할 것이라는 전망이 나오고 있고 아프카니스탄 전쟁, 미중 관계 악화, 코로나로 인한 글로벌 경기 침체까지 경기 전반에 악재가 많은 상황에서 급매로 가격이 떨어진 주택도 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 당분간 거래 절벽 상황이 이어질 것으로 보인다.  

기본공제금액 상향 및 1세대 1주택자 특별공제

종합부동산세 주택분의 기본공제금액을 상향하여 현행 6억 원에서 9억 원으로 상향하고, 1세대 1주택자는 현행 11억 원에서 12억 원으로 기본공제금액을 상향하며 해당 정책은 23년부터 적용된다. 또한 1세대 1주택자의 종부세 특별공제를 도입하여 22년 한시적으로 1세대 1주택자에 대해 종부세 기본 공제금액인 11억 원에 3억 원을 특별공제로 적용하기로 하여 과세 기준금액이 11억 원에서 14억 원으로 상향되는 효과를 볼 수 있다. 서울 평균 주택가격 9억원을 넘은 상황에서 종부세 기본공제 금액을 9억원으로 상향하는 것은 세제 정상화 취지에 부합한다고 판단된다. 

주택임대 소득 과세, 고가주택 기준 인상

이외에도 2022년 세제개편안 종합부동산세에서는 고령자, 장기보유자 종부세 납부 유예를 도입하고, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택에 대해서는 1세대 1주택자로 판정 시 주택수를 제외하는 종부세 특례도 개편되었다. 주택임대 소득에 대한 과세와 고가주택 기준을 인상하여 1주택자의 임대 소득에 대한 과세 기준이 9억에서 12억 원으로 인상되어 반영이 된다. 7월에 발표한 2022년 세제개편안은 추진일정을 거쳐 9월 2일 이전 정기국회로 제출할 예정이다. 

자산을 지키고 성공적인 투자를 하기 위해서는 세제 개편안에 대한 이해와 부동산을 제대로 알고 있어야 한다. 부동산은 용도별 종류에 따라 그 특성이 다르고 같은 주택이라도 어떤 위치에 어떠한 평면 구성을 가지고 있는지에 따라 가격이 달라진다. 또한, 부동산은 수시로 발표되는 정부 정책과 법령 개정, 변경에 따른 영향 분석, 글로벌 및 국내 경제여건에 따른 시장 변화, 국내외 트렌드에 따른 부동산 상품 변화, 개개인의 연령, 자산규모, 비즈니스에 맞는 부동산 투자전략 등 전문가의 지식과 조언이 없이 혼자서 배우는데 한계가 있다.

매일경제 부동산 자산관리 최고경영자과정에서는 기초부터 실전에 활용할 수 있는 부동산 지식에 대해서 전문 강사진이 현실적이고 유익한 강의를 진행하고 있다. 일반적으로 개인 자산의 7-80%가 부동산이고 부동산 구입은 평생에 3-4번 정도이다. 하지만 그 몇 번의 부동산 거래를 통해서 발생한 자산의 차이는 너무나 큰 것이 부동산 분야이다. 그래서 부동산에 대한 지식은 누구나 꼭 배워야 하는 필수적인 내용이다. 

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부동산 하락장, 집은 언제 사는게 좋을까?

몇 년간 이어지던 부동산 상승세가  최근 하락세로 돌아셨다. 전문가들은 2022년 하반기까지는 집을 사지 말고 기다릴 것는 좋다고 말한다.  문재인 정부의 부동산 정책 실패로 2020년과 2021년은 전문가들조차 이해가 안 될 정도로 대한민국 부동산 전체가 상승한 시기 였다. 2015년부터 2019년까지 5년간 이미 가격이 많이 오른 상태였는데 2020년과 2021년 2년 사이에 전국 평균 42.5%가 상승했다. 코로나로 인해 시중에 풀린 자금들이 부동산과 주식, 가상화폐 시장으로 몰리면서 이른바 묻지마 투자시장이 되어 버렸다.  

그렇게 고공행진을 거듭하던 부동산 시장인 2021년 말부터 일부 지방을 중심으로 미분양, 미계약이 물량이 늘어나면서 점차 서울과 수도권 분양 시장에서도 미분양이 나오기 시작했다. 금리가 오르고 대출규제에 경기하락까지 시장여건이 안좋아지자 집값도 하락세로 돌아선 것이다. 2022년 상반기 아파트 가격변동률은 부동산114 기준으로 5대 광역시(-0.7%)를 제외하고 전국(0.24%), 수도권(0.29%), 그 외 지역(0.55%)으로 소폭 상승세를 보이고 있지만 서울과 경기도 지역 아파트값은 호가가 하락하고 급매에도 매수세가 살아나지 않고 있어 가격 하락세가 나타나도 있다.

서울을 말할 때 가장 많이 언급하는 단어가 희소성이다. 2000년대 중반 수도권 택지지구가 대규모로 개발되면서 서울 집을 팔고 경기도 분당이나 용인 등지 대형 평수로 이사한 사람이 많았다. 대부분 처음에는 만족도가 높았는데 그 뒤로 굉장히 고전했다. 주거 환경은 좋으나 그런 집을 서울에서도 지을 수 있게 됐기 때문이다. 결국 시간이 지나면 서울도 재개발되고, 그 택지지구보다 서울에 더 가까운 곳들도 개발된다. 

서울에서 가까운 지역에 아파트가 들어서면 굳이 먼 곳까지 가야 할 이유가 없다. 지금 1기 신도시 재건축 이야기가 나오는데 ‘정말 그 많은 아파트가 다 재건축이 될 것이냐’는 문제가 남는다. 지금 단순히 가격이 올랐냐, 떨어졌냐보다 중요한 것은 장기적으로 경쟁력이 있느냐가 중요하다. 오래된 고층 아파트는 부동산 바람이 거세게 불 때는 다 같이 오를 수 있겠지만 부동산시장을 주도할 수 있느냐 측면에서는 다시 생각해봐야 한다. 

서울도 마찬가지다. 2000년대 초반 강남이 재건축될 때 강남구 저밀도지구는 다 됐지만 당시에도 서초구 중층 고밀도지구는 재건축이 안 됐다. 또 지금 서초구는 재건축이 됐는데 목동, 상계동 같은 12개 고밀도지구는 개발이 안 되고 있다. 단순히 5억 원이던 아파트가 4억5000만원으로 가격이 떨어졌다고 구입할 일은 아니다.

그렇다면 어느 지역에 집을 사는 것이 좋을까.

집값 상승 기대를 갖고 있고 신축을 선호하는 젊은 세대라면 차라리 새로 짓는 신도시 아파트를 분양받는 게 낫다. 재건축이 기대되는 노후 아파트를 구입하고자 한다면  서울에서도 거주여건이 좋은 성동구나 마포구처럼 여전히 수요가 많고 교통이 좋은 지역이 유리하다고 판단된다. 하지만 가장 중요한 것은 자신의 자금 여력에 맞춰서 금리가 더 오를 수 있기 때문에 감당할 수 있는 대출 규모를 고려해서 구입해야 한다. 

집을 사려면 언제 사는게 좋을까? 

우선 자신의 자금여력에 맞는 규모의 주택이 있는 지역을 선택하고 그 지역에 매물을 꾸준히 찾아보면서 본인이 생각했던 수준의 매물이 나왔을 때 구입하는 것이 좋다. 지금은 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여가는 단계라도 봐야 한다. 자신이 구입할 가격대를 정해놓고 미리 공인중개사에 그 가격에 매물이 나오면 연락을 달라고 요청해 놓으면 급매가 나왔을 때 먼저 정보를 얻을 수 있다. 급매라고 해서 다 좋은 것은 아니기 때문에 가격적으로 10%, 15% 낮은 급매물을 사는 것도 좋지만 같은 단지 내에서도 동과 호수에 따라 가격이 1억 이상도 차이 나니 조망이나 입지가 좋은 매물을 고르는 것도 중요하다. 

부동산은 개별 부동산마다의 특성이 다 다르기 때문에 매수와 매도에 대한 객관화된 기준을 제시하기 어렵다. 그래서 발품 손품을 팔아서 자신만의 판단 기준을 세우는 것이 중요하다. 대부분 자기 집을 구입하는 것이 평생에 몇 번되지 않지만 그 몇 번의 기회를 어떻게 활용하느냐에 따라서 자산가치의 차이가 달라질 수 있기 때문에 충분한 시간과 노력을 통해서 부동산을 구입할 필요가 있다.  

최악의 선택을 피하려면? 

부동산을 구입할 때 내가 팔고 싶을 때 누가 살 것인지를 생각해보고 구입하는 것이 중요하다. 부동산은 가격이 떨어지는 것도 문제지만 팔고 싶을 때 못 파는 것이 더 큰 문제이기 때문이다. 전문가들은 집값 하락세가 당분간 이어질 것이라고 내다본다. 

지난 몇 년동안 주택가격 비정상적으로 상승했고 금리상승, 대출 규제 등으로 자금 조달 여건이 악화되었고 가격이 하락할 것이라는 기사들이 나오면서 매수자 입장에서는 좀더 떨어지는 것을 지켜보자는 입장이다. 매수하고자 하는 지역 마다 편차는 있겠지만 2020년 하반기까지는 하락세가 지속될 것이라고 보고 내년 상반기가 매수 적기라는 전문가 의견들이 많은 편이다. 전망은 언제나 예측못할 변수에 의해서 변경될 수 있기 때문에 투자시 판단은 언제나 본인의 몫이다. 

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대선 이후 부동산 시장은?

역대 부동산 공약과 정책, 대선 이후 시장 상황

대한민국의 공급과 거래 규제 등 본격적인 부동산 정책 프레임의 시작은 노태우 정권이라고 볼 수 있다. 삼저호황(저유가·저달러·저금리)과 소득 증가, 인구 증가 특히 수도권 집중인구는 증가하는데 주택 공급은 부족하자 부동산은 폭등했고, 가파르게 상승하는 전셋값 부담을 견디지 못해 서민들이 극단적 선택을 하는 등 사회적으로 많은 문제가 발생하던 시기였다.

이에 노태우 전 대통령의 대선 부동산 공약과 정책은 1기 신도시 포함 전국 약 200만 호의 대규모 주택 공급과 함께 전매제한, 토지초과이득세, 개발이익환수법, 증여세 강화 등 규제정책을 동시에 진행했다.

또한 임대차보호법을 기존 1년에서 2년으로 개정도 시행했다. 1988년 공약 발표 후 1990년대 부동산 시장은 안정적으로 유지됐고 외환위기 사태로 부동산 가격이 급락하게 됐다. 결론적으로 공급과 규제가 동시에 시장에 효과를 나타내어 시장을 안정화 국면을 장기간 지속, 물가상승률보다 낮은 수준을 유지했다.

김영삼 전 대통령의 대선 공약은 부동산실명제와 준농림지 개발제도가 대표적이나, 노태우 정부의 공급 물량을 기반으로 임기가 시작돼 대선 후 부동산 시장은 안정적이었다. 외환위기로 인해 김대중 전 대통령의 대선 공약과 정책은 경제위기와 침체된 부동산 시장을 회복하기 위해 속칭 ‘묻지마 규제 완화’ 정책을 시행했다. 분양가 자율화를 시작으로 분양권 전매 허용, 대출 규제 완화, 양도세 감면, 특히 매입임대사업자 세제 혜택 등의 부동산 활성화 정책은 1999년부터 2002년까지 전국 20% 이상 시장이 급등하게 만들었다.

이어진 노무현 정부는 종합부동산세 신설, 재건축 초과이익환수제 신설, 분양가 상한제시행, 분양권전매금지, 총부채상환비율(DTI)을 비롯한 각종 규제정책을 펼쳤으나, 임기 내내 폭등을 이어나갔고, 2007년 분양가상한제가 시행되면서 시장이 둔화되기 시작했다.

이명박 전 대통령의 대선 공약은 재건축초과이익 유예, 종부세와 양도세 등 강력한 부동산 규제 완화정책으로 부동산 시장이 상승으로 전환할 것으로 보았으나 금융위기와 함께 ‘보금자리정책’으로 서울 수도권 시장은 관망세로 돌아서고 하락 보합국면을 지속했다.

반면 지방 주택에 대한 양도세 면제 등 규제 완화를 통해 상승 시장이 지속됐다. 박근혜 전 대통령의 대선 공약은 MB 시절 발생한 하우스 푸어, 역전세난 대안으로 전세대출제도, 행복주택, 국가시행원가아파트, 세제 완화였다.

취임 이후 시장 회복이 더디자 IMF 가계부채 위험 경고에도 불구하고 초이노믹스로 명명된 부동산 활성화 정책을 시행했다. 금리 인하, 주택담보대출비율(LTV)· DTI 규제 완화, 전매제한 완화, 전세대출 확대와 함께 '택지개발촉진법' 폐지를 언급하면서 2015년부터 시장은 전세 및 매매 모두 폭등했다. 이는 ‘빚 내서 집 사라’는 정책 방향은 가계부채 심화를 가져오는 단초가 됐다.

문재인 정부, 주택가격 하락 정책을 펼쳤지만 주택 공급이 뒷받침되지 못한 규제일변도의 부동산 정책은 주택 가격을 평균 2배 가까이 상승시키는 결과를 초래했다.

코로나19 사태로 인한 저금리가 지속되면서 부동산 시장의 폭발적 상승세는 2021년 상반기까지 지속됐다. 이는 문재인 정부의 정책 실패로 귀결됐으나 뒤늦게 3기 신도시를 비롯한 주택 공급 확대 정책과 가수요 차단 정책, 전매제한 강화, 보유세 강화, 그리고 대출 규제 강화, 금리 인상의 효과로 부동산 시장은 2021년 하반기부터 상승세가 둔화됐다.

대선 후보의 공약들은 너도나도 주택공급을 늘려 주택 가격을 하락시키겠다고 공약하지만 주택 공급은 실제로 입주까지 최소 3-4년의 시간이 걸리기 때문에 정책 효과가 나타나기까지 당분간 주택 가격 하락을 기대하기는 어려울 것이다. 

공약 실현 가능성과 부동산 지표

이번 대선 공약의 실현 가능성은 어느 후보가 되는가에 따라 극명하게 대비될 것이다. 특히 현재의 부동산 정책과 제도를 시행하고 있는 집권여당이 압도적 다수당이라는 점을 간과해서는 안 된다. 한 국가의 제도는 법 시행령 시행규칙 고시 지침, 지방자지단체 조례로 이루어져 있다. ‘주택공급에 관한 규칙’에 있는 청약제도 등은 법을 개정하지 않아도 된다. 소관부서와 국무회의 심의, 그리고 대통령의 재가를 거치면 가능하다.

즉, 국회를 의결을 거치지 않고 정책을 시행할 수 있는 공약의 규제 완화는 시행가능하나 종부세 등 법을 개정해야 하는 주요 제도와 정책은 국회를 통과해야 시행이 가능하다.

현재 야당 후보가 내놓은 공약 중 법을 개정해야 하는 대상들은 국회 의결과정에서 난항이 예상되는 상황이다. 이번 국회위원들의 임기는 2024년 5월30일까지로 임기 만료 전까지 친부동산 정책은 극히 제한적으로 시행될 가능성이 높다고 보는 것이 합리적 예측이다.

부동산 시장, 대선 이후도 장미빛 상승 기대 힘들어

전문가들은 일시적 하락 약세이며 대선 이후 반등 시장이 올 것이라고 예측한다. 서울의 경우 입주물량 부족과 7월 부동산 임대차 갱신 시행 시기의 2년 종료 시점 도래, 그리고 대선 공약 이슈다. 대선 공약 이슈를 제외하고 원론적으로 타당한 주장이다. 그러나 필자는 현 시장 상황을 고려할 때 이 요인에 대해 다르게 해석한다.

2021년 상반기 기록적인 주택가격 상승을 기록한 이후 하반기 추석 이후 서울의 아파트와 비아파트 거래량 모두 둔화되기 시작했고 2022년에 들어서면서는 거래절벽이 전국적으로 확산하면서 가시화되고 지속되고 있다.

한국부동산원 2022년 2월 10일 시장통계자료를 보면 2월에 들어서면서 서울아파트의 가격은 약세를 보이며 하락으로 전환됐고 3주 연속 하락세를 보이고 있다. 전국통계집계 대상 176개 시군구 중 전주 대비 상승 지역(68개→65개)은 감소, 보합 지역(19개→27개)은 증가, 하락 지역(89개→84개)으로 보합과 하락 지역이 111곳에 달해 시장 상황이 급변하고 있는 것으로 보인다.

시장 상황의 급변은 하락 거래 비중 증가와 아파트 거래량 급감으로도 나타나고 있다. 2021년 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 가격으로 거래된 매매 비중이 79.5%(2만3729건 중 1만8068건)이고, 서울아파트의 경우 54.3%가 하락 거래에 해당되는 것으로 집계됐다.

아파트 거래량 또한 급감하고 있다. 서울의 월 아파트 거래량은 통계상 5000~6000건 수준인데 2021년 9월부터 거래량이 2000대로 11월부터는 1000대로 주저앉았다. 이외에도 대부분의 부동산 지표들이 시장 하향이라고 방향을 가리키고 있다. 시장참여자들은 시장에 보수적으로 대처해야 하는 때인 것이다.

여기에 외부요인인 유가 상승, 미국 금리 인상, 미·중 상황 악화 등으로 인한 악재가 발생할 경우 그 하방압력은 더욱 가중될 수밖에 없다. 결론적으로 모든 내외 요인을 볼 때 대선 이후 부동산 시장은 화려한 장미빛을 기대하기에는 제한적이다.

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2022년 부동산 시장 어떻게 될까?  

1. 코로나에 재택근무 계속되자 주거공간에 다양한 기능을 요구 

집콕시대로 주거공간의 기능이 거주 뿐만 아니라 업무, 휴식, 운동, 교육 등 다양해지면서 더 넓은 공간이 필요하게 되고 소형 보다는 중형을 선호하고 인테리어와 가구, 가전 시장이 때아닌 호황을 누렸다. 

국내 인테리어 및 리모델링 시장 규모는 2021년 41조5000억 원을 기록한 데 이어 2022년 60조 원을 돌파할 것으로 예상된다. 코로나19 사태 이후 재택근무가 증가하고, 집에 머무는 시간이 늘면서 이른바 ‘집콕시대’가 열린 것이 인테리어 시장엔 호재로 작용한 셈이다. 또 통계청에 따르면 2015년 약 12조5000억 원대였던 ‘홈 퍼니싱(home furnishing, 집 꾸미기)’ 관련 매출액이 2023년엔 약 18조 원까지 성장할 전망이다.

또한, 주거공간에서 보내는 시간이 늘어나자 집에서도 휴식이 가능한 정원 있는 집, 외부인과 접촉 없이 현관이나 주차장 등을 개인적으로 사용하는 단독주택, 타운하우스 형태의 주거 상품은 여느 때보다 뜨거운 인기를 누리는 중이다. 단독주택과 타운하우스는 공용시설이 많은 아파트에 비해 독립성이 보장돼 보다 안정적인 거주가 가능하다는 이유에서다. 또한 개인 마당이나 루프톱, 다락방, 알파룸 등의 공간을 개인 라이프 스타일에 맞게 활용할 수 있어 외출하지 않더라도 다양한 취미 활동을 즐길 수 있다. 도심 속에 자리 잡는 단지형 주택이나 타운홈 등에 대한 가치 평가가 높다. 주거 안전성이 뛰어나다 할지라도 생활 편의시설이나 교통망 등 인프라에 따른 쾌적한 정주 환경 또한 중요하게 판단됨에 따라서다. 근래 들어서는 국내 건설사의 참여도 활발해지고 있어 브랜드에 따른 프리미엄도 기대해볼 만하다.

2. 임대차 3법에 따른 전세시장 변화

임대차 3법 시행 1년. 정부의 장담과 반대로 전세시장은 혼란의 도가니가 됐다. 집값 급등에 이어 전셋값이 치솟으며 무주택자는 ‘벼락 거지’에서 그치지 않고 ‘벼락 난민’ 신세로 전락했다. 서울에서 상대적으로 안정적이었던 강북지역이 임대차법 시행의 직격탄을 맞았다. 임대차법 시행 전·후 1년간을 비교하면 강남 11개구가 4.22%에서 17.49%로 상승률이 4배 올랐다. 강북 14개구는 2.46%에서 18.52%로 9배 뛰었다. 2021년 7월까지 5억원 이하이던 노원구 중계동 5단지 전용 84㎡가 이달 초 7억4000만원까지 거래됐다. 연간 50% 상승률이다. 2014년 7월 거래 금액이 3억200만원이었다. 상승률 기준으로 지난해 7월 이전 6년간 오른 금액이 지난 1년간 뛴 셈이다. 강남에선 송파구(23.33%) 상승이 두드러졌다. 송파구 잠실동 엘스 전용 84㎡ 최고 금액이 지난해 7월 10억6000만원에서 이달 14억원으로 32% 올랐다. 

2021년 1년간 강북에서 노원구(22.86%)가 가장 많이 상승했다. 급등한 전셋값을 감당하지 못해 상대적으로 저렴한 수도권으로 빠져나간 ‘전세난민’이 줄을 이었다. 2021년 7월 이후 1년간 서울의 인천·경기도 순이동자(전입-전출)가 13만6000여명이다. 2018년 14만여명에서 지난해 10만명 아래로 줄었다가 다시 늘었다. 임대차법 시행 2년이 되는 2022년 7월을 전후해 임대차시장에는 지각변동이 생길 수도 있다. 2022년 8월에 갱신청구권이 끝나면 전셋값 폭등할 수 있다. 2024년까지는 주택공급 물량이 적어서 전세값은 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 집주인은 임대차3법으로 세입자에게 세부담과 향후 올리지 못할 것으로 예상되는 임대료까지 전가할 가능성이 높다

3. 3기 신도시 사전청약 시작으로 경기도 주택 시장 침체

새 아파트에 사기위해서 경기도내 기존주택 매수자 적어지고 침체 더 이어갈 가능성도 있다. 단기 급등에 따른 피로감과 초강력 대출 규제, 금리 인상 등의 영향으로 매수세가 사라진 사이 종합부동산세 부담, 집값 하락에 대한 우려 등으로 집을 매도하려는 사람은 늘어나도 있다. 경기도는 9억원 초과 대출 규제에 따른 풍선효과와 광역급행철도(GTX) 및 신도시 건설 등 각종 개발호재로 올해 들어 10월까지 아파트값이 20.91%나 급등했다. 이는 같은 기간 서울 아파트 상승폭(7.12%)의 3배 가까이 높은 수치다. 그러나 최근 들어 금융당국이 주택담보대출은 물론 전세 대출까지 옥죄고 금리도 가파르게 상승하면서 경기도 역시 매수세가 급감했다.

하지만 신규 공급물량이 당분간은 부족할 것이고 3기 신도시의 사전 청약을 시작하기 했지만 토지 보상지연 등으로 3기 신도시가 입주하기까지 아직 5-6년이상 걸릴 것으로 예상되고 있어 경기도 아파트의 하락세가 계속 될지는 좀더 지켜볼 필요가 있다. 정부에서 신규 택지를 개발해 새 아파트를 공급하기로 했다가 사업 지연 등으로 착공하지 못한 공공주택 물량이 전국에 10만5000여 가구에 달하고 있고 있어 당분간은 공급부족은 지속될 것이기 때문이다.

4. 리미티드 아파트의 가치상승  

차별화된 한정된 주택에 대한 수요 계속되고 있다. 정부의 다주택자 규제 정책으로 똘똘한 한 채에 대한 선호가 뚜렷해지고 수도권 아파트 상승에 비해 오히려 적게 올랐다는 심리가 작용하고 있다. 코로나19로 인한 경기불황에도 한정판 제품은 부자들의 지갑을 열게 한다. 일부 수량만 판매되면서 희소성이 극대화되기 때문이다. 남과 다른 나만의 특별함을 갖고 싶어하는 소비 성향과 차별화 요소를 갖춘 부동산에 부자들의 관심이 집중되고 있는 것이다.

2021년 7월 부산 해운대구에서 분양한 '빌리브 패러그라프 해운대'는 VVIP를 타깃으로 선보인 레지던스형 주거시설이다. 해운대 해변과 부산 전경을 모두 내려다볼 수 있는 특급 조망에 차별화된 마감재와 인테리어, 최상층 인피니티 풀 등 고급 커뮤니티와 컨시어지 서비스 제공으로 부자들의 관심을 이끌었다. 그 결과 1순위 청약에서 평균 38.8대 1, 최고 266.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 2021년 4월 경기 수원에서 공급된 '현대 테라타워 영통 상업시설 브루클린381' 상업시설은 외관 특화 설계를 통해 뉴욕 브루클린을 연상하게 하는 이국적인 경관을 선보이며 단기간에 완판했다.

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