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부동산 급매물 투자 노하우

2023년 상반기까지는 부동산 가격 하락장이 지속된다고 전망되고 있고 현재 부동산 시장은 서울 수도권, 지방할 것없이 전국적으로 거래 절벽을 경험하고 있다. 급등한 부동산 가격을 경험한 매도자 입장에서 하락한 가격을 받아들이기 쉽지 않고 매수자들은 앞으로 더 하락할 것을 기대하고 매수에 나서지 않기 때문이다. 계속 상승할 것으로 예상되는 금리, 대출 제한, 경기침체 등으로 매수를 하고자 싶어도 매수자들이 부동산을 구입하는 것이 쉽지 않은 상황이다.

급매물이 넘쳐나는 때라고 하지만 값싼 매물은 쉽게 찾기 어렵다. 실제 부동산 실수요자가 시세보다 턱 없이 싼 매물을 찾아내기도 쉽지 않은 일이다. 급매물은 그 지역 소유자들의 가격저항이 강해서 인터넷에 노출시키지 않고 기존 손님들을 중심으로 연락해서 판매하는 경우가 대부분이기 때문이다. 거래 마비와 가격하락의 이중고를 겪고 있는 침체기여서 매수자 위주로 거래가가 이뤄진다 해도 급매물이 쏟아지는 대세하락기가 아닌 한 초급매 가격으로 구입해서 급매물 투자에 성공하는 것은 쉬운 일이 아니다.

서울 외곽, 수도권에서 아파트 가격이 3억-5억까지 하락한 신고가들이 나오고 있지만 거래 자체가 잘 일어나지 않고 있어 가격이 하락했다고 말하긴 어렵다. 하지만 2022년 말을 지나면서 다주택자 양도세 한시적 감면에 따른 절세 매물, 올라가는 금리를 견디지 못한 영끌 매물, 주택을 변경해야 하는 이사 수요 등으로 매물은 증가할 것이고 거래가 안되는 상황에서 상황이 급한 급매물들도 늘어날 것이다.     

서울지역 주택부족수는 2020년 16만가구, 2021년 20만가구로 통계를 시작한 2012년 이후 가장 부족한 상황이고 글로벌 경기침체, 건설업 자재가격 급등 등으로 당분간 아파트 공급량이 늘어나기 쉽지 않기 때문에 부동산 가격을 잡기 위한 근본적인 해결은 어렵기 때문에 일부 급매물로 가격이 하락한 것처럼 보이겠지만 아파트 가격이 전체적으로 하락했다고 보기는 어려울 것이다.

내 집 마련으로 청약으로 주택을 마련하기 어렵다면 실수요자 입장에서 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 급매물 투자를 고려하는 것이 유리하다. 

급매물은 시세보다 5~10% 정도 싼 매물이지만 금액이 커지면 3~5%가 될 수도 있다. 자신이 원하는 지역에 보다 저렴한 급매물을 잡으려면 사전에 계획을 짜야 한다. 예를 들어 원하는 지역에 있는 부동산 중개업소에 연락해서 원하는 가격의 매물이 나오면 우선적으로 연락해줄 것을 부탁해놓는 것도 좋은 방법이다. 급매물 투자는 원하는 지역을 정해서 여러 곳에 그물을 쳐 놓듯이 같은 지역에도 2-3군데 공인중개사에 연락을 해놓는 것이 좋다. 단순한 가격 뿐만 아니라 자신이 동원할 수 있는 자금 규모, 이사하는 필요한 기간, 원하는 층수나 조망권 등 보다 자세한 정보를 남겨서 공인중개사에서 실제 매수자라고 믿고 연락을 하도록 믿음을 주는 것도 중요하다. 

급매물은 전세를 낀 매물일수록 저렴하다. 당장 입주할 수 없다면 그만큼 가격이 할인될 수밖에 없다. 아파트 가격의 40~50% 정도의 자금은 바로 동원할 수 있어야 급매물에 접근할 수 있다. 급매물 투자에 성공하려면 본인의 자금 계획이 가장 중요하다.

집이나 상가 등 실수요 차원에서 값싼 급매물 부동산을 찾아야 한다면 급매에 대해 정보를 많이 알고 있는 현장 전문가에게 연락하는 것이 좋은 방법이다. 급매물 정보는 부동산업계에서 고급정보에 속하기 때문에 수요자에게 적절한 조언을 해줄 수 있는 급매 전문가를 찾아 나서는 것이 필요하다. 예전에는 주로 부동산·중개업 현장 전문가가 급매정보를 독점했지만 요즘은 부동산 관련 유사업종 종사자들도 법률, 세무, 개발, 투자정보와 연계해 급매물 정보를 제공한다.

초저가 매물을 잡으려면 부동산이 값싸게 나오는 길목을 지키고 유통과 거래관행에 익숙한 실전 전문가를 알아두면 유리하다. 저가 매물에 대한 우량매물 정보와 위험관리에 능통해 경매보다 더 싼 매물을 알선해줘 싸고 안전하게 사는 것을 도와준다. 이들 전문가들은 저가 부동산을 접할 기회가 많은 베테랑으로서 투자시 전문가로 활용하면 유용하다.

자산가와 우량고객을 상대로 금융상품과 부동산투자에 대해 상담하고 고급 정보를 제공하는 PB나 금융권 종사자는 고객들이 보유한 알짜 부동산에 대한 저가매물 정보를 많이 갖고 있고 우량매물 정보도 다양하게 알고 있다. 특히 자산가들이 급하게 매도해야 할 매물이나 처분의뢰 매물, 절세매물, 대출 받아 급하게 매도해야할 매물까지 다양하고 값싼 부동산 리스트를 갖고 있어 투자자의 조건에 맞는 급매물을 싸게 잡게 조언해준다.

부동산에 대해 상속·증여, 교환 등 권리 변동·이전이나 채권·채무, 연대보증과 채무승계 등 복잡한 권리관계가 발생하면 부동산소유자나 이해관계자가 주로 상담하는 곳이 부동산 전문 변호사나 법률 사무원들이다. 이들로부터 법률자문 또는 상담을 받고 처분 의뢰하기 때문에 부동산 법률전문가들도 값싼 부동산에 대한 정보들이 많다. 특히 상속 증여받은 부동산의 경우 시세보다 저렴하게 매도하려는 수요 때문에 알짜 매물을 잡을 확률이 높다.

가격 싸고 투자성 좋은 초급매물은 부동산시장에 어지간해서 쉽게 눈에 띄지 않는 특징이 있다. 부동산·법률 분야별 전문가들과 인적 네트워크를 형성해 저가매수의 기회와 고급정보를 얻었다 하더라도 맹신해서 덥석 급매물을 잡으면 숨은 하자가 있는 부동산에 투자할 위험이 있다. 급매물이라도 투자에 성공하려면 충분한 검토와 조사를 통해서 신중하게 결정해야 한다.

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2022년 세제개편안 부동산 분야 

2022년 세제개편안으로 부동산 분야에서 주의깊게 볼 것은 종합부동세에 대한 부분이다. 윤석열 정부가 선거공약을 내세웠던 부동산 정책 정상화의 일환으로 봐야 할 것이다. 사실 종부세는 실현된 소득에 대한 과세가 아니기 때문에 문재인 정부에서 과도하게 상승한 주택가격, 과세표준 현실화, 세율 증가까지 겹쳐서 주택을 가지고 있는 국민들 입장에서 세금부담이 높았던 것은 사실이다.

다주택자들을 아파트 투기를 하는 대상으로 볼 것인지 임대주택을 공급하는 공급자로 볼 것인지 세금을 부과하는데 있어 시각차이가 있다. 이번 세제개편안은 다주택자들의 주택 양도를 유도하여 시장의 공급을 늘리고, 기존 주택 보유자들에게는 종부세 등의 지원 혜택을 통하여 유지할 수 있도록 개편안을 시행하는데 목적이 있다. 부동산 시장 안정 및 국민 불편 해소를 위해 다주택자 양도세 중과 배제 등 선제적으로 개정하였고 2022년 5월 10일(양도분)부터 소급 적용된다.

종부세 세율 및 세부담상한 조정

종부세 세율 및 세부담 상한이 조정이 되는데 주택수가 아닌 가액 기준으로 과세를 할 예정이다. 다주택자들의 종부세 부담이 줄어들 수 있겠지만 주택분에 대해 세 부담 적정화, 부동산 세제 정상화를 위해 주택 수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세율을 조정하기로 하였다. 세 부담 상한은 현행 일반 150%, 다주택 300%를 150%로 단일화하여 다주택자들에게는 세 부담이 줄어들었다. 

정부에서는 다주택자들의 주택 양도를 유도하고자 하지만 금리상승과 대출규제, 주택 가격 하락세로 다주택자들이 보유 주택을 매각하는 것이 쉽지는 않을 것으로 보인다. 주택 가격이 내년까지 하락할 것이라는 전망이 나오고 있고 아프카니스탄 전쟁, 미중 관계 악화, 코로나로 인한 글로벌 경기 침체까지 경기 전반에 악재가 많은 상황에서 급매로 가격이 떨어진 주택도 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 당분간 거래 절벽 상황이 이어질 것으로 보인다.  

기본공제금액 상향 및 1세대 1주택자 특별공제

종합부동산세 주택분의 기본공제금액을 상향하여 현행 6억 원에서 9억 원으로 상향하고, 1세대 1주택자는 현행 11억 원에서 12억 원으로 기본공제금액을 상향하며 해당 정책은 23년부터 적용된다. 또한 1세대 1주택자의 종부세 특별공제를 도입하여 22년 한시적으로 1세대 1주택자에 대해 종부세 기본 공제금액인 11억 원에 3억 원을 특별공제로 적용하기로 하여 과세 기준금액이 11억 원에서 14억 원으로 상향되는 효과를 볼 수 있다. 서울 평균 주택가격 9억원을 넘은 상황에서 종부세 기본공제 금액을 9억원으로 상향하는 것은 세제 정상화 취지에 부합한다고 판단된다. 

주택임대 소득 과세, 고가주택 기준 인상

이외에도 2022년 세제개편안 종합부동산세에서는 고령자, 장기보유자 종부세 납부 유예를 도입하고, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택에 대해서는 1세대 1주택자로 판정 시 주택수를 제외하는 종부세 특례도 개편되었다. 주택임대 소득에 대한 과세와 고가주택 기준을 인상하여 1주택자의 임대 소득에 대한 과세 기준이 9억에서 12억 원으로 인상되어 반영이 된다. 7월에 발표한 2022년 세제개편안은 추진일정을 거쳐 9월 2일 이전 정기국회로 제출할 예정이다. 

자산을 지키고 성공적인 투자를 하기 위해서는 세제 개편안에 대한 이해와 부동산을 제대로 알고 있어야 한다. 부동산은 용도별 종류에 따라 그 특성이 다르고 같은 주택이라도 어떤 위치에 어떠한 평면 구성을 가지고 있는지에 따라 가격이 달라진다. 또한, 부동산은 수시로 발표되는 정부 정책과 법령 개정, 변경에 따른 영향 분석, 글로벌 및 국내 경제여건에 따른 시장 변화, 국내외 트렌드에 따른 부동산 상품 변화, 개개인의 연령, 자산규모, 비즈니스에 맞는 부동산 투자전략 등 전문가의 지식과 조언이 없이 혼자서 배우는데 한계가 있다.

매일경제 부동산 자산관리 최고경영자과정에서는 기초부터 실전에 활용할 수 있는 부동산 지식에 대해서 전문 강사진이 현실적이고 유익한 강의를 진행하고 있다. 일반적으로 개인 자산의 7-80%가 부동산이고 부동산 구입은 평생에 3-4번 정도이다. 하지만 그 몇 번의 부동산 거래를 통해서 발생한 자산의 차이는 너무나 큰 것이 부동산 분야이다. 그래서 부동산에 대한 지식은 누구나 꼭 배워야 하는 필수적인 내용이다. 

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부동산 하락장, 집은 언제 사는게 좋을까?

몇 년간 이어지던 부동산 상승세가  최근 하락세로 돌아셨다. 전문가들은 2022년 하반기까지는 집을 사지 말고 기다릴 것는 좋다고 말한다.  문재인 정부의 부동산 정책 실패로 2020년과 2021년은 전문가들조차 이해가 안 될 정도로 대한민국 부동산 전체가 상승한 시기 였다. 2015년부터 2019년까지 5년간 이미 가격이 많이 오른 상태였는데 2020년과 2021년 2년 사이에 전국 평균 42.5%가 상승했다. 코로나로 인해 시중에 풀린 자금들이 부동산과 주식, 가상화폐 시장으로 몰리면서 이른바 묻지마 투자시장이 되어 버렸다.  

그렇게 고공행진을 거듭하던 부동산 시장인 2021년 말부터 일부 지방을 중심으로 미분양, 미계약이 물량이 늘어나면서 점차 서울과 수도권 분양 시장에서도 미분양이 나오기 시작했다. 금리가 오르고 대출규제에 경기하락까지 시장여건이 안좋아지자 집값도 하락세로 돌아선 것이다. 2022년 상반기 아파트 가격변동률은 부동산114 기준으로 5대 광역시(-0.7%)를 제외하고 전국(0.24%), 수도권(0.29%), 그 외 지역(0.55%)으로 소폭 상승세를 보이고 있지만 서울과 경기도 지역 아파트값은 호가가 하락하고 급매에도 매수세가 살아나지 않고 있어 가격 하락세가 나타나도 있다.

서울을 말할 때 가장 많이 언급하는 단어가 희소성이다. 2000년대 중반 수도권 택지지구가 대규모로 개발되면서 서울 집을 팔고 경기도 분당이나 용인 등지 대형 평수로 이사한 사람이 많았다. 대부분 처음에는 만족도가 높았는데 그 뒤로 굉장히 고전했다. 주거 환경은 좋으나 그런 집을 서울에서도 지을 수 있게 됐기 때문이다. 결국 시간이 지나면 서울도 재개발되고, 그 택지지구보다 서울에 더 가까운 곳들도 개발된다. 

서울에서 가까운 지역에 아파트가 들어서면 굳이 먼 곳까지 가야 할 이유가 없다. 지금 1기 신도시 재건축 이야기가 나오는데 ‘정말 그 많은 아파트가 다 재건축이 될 것이냐’는 문제가 남는다. 지금 단순히 가격이 올랐냐, 떨어졌냐보다 중요한 것은 장기적으로 경쟁력이 있느냐가 중요하다. 오래된 고층 아파트는 부동산 바람이 거세게 불 때는 다 같이 오를 수 있겠지만 부동산시장을 주도할 수 있느냐 측면에서는 다시 생각해봐야 한다. 

서울도 마찬가지다. 2000년대 초반 강남이 재건축될 때 강남구 저밀도지구는 다 됐지만 당시에도 서초구 중층 고밀도지구는 재건축이 안 됐다. 또 지금 서초구는 재건축이 됐는데 목동, 상계동 같은 12개 고밀도지구는 개발이 안 되고 있다. 단순히 5억 원이던 아파트가 4억5000만원으로 가격이 떨어졌다고 구입할 일은 아니다.

그렇다면 어느 지역에 집을 사는 것이 좋을까.

집값 상승 기대를 갖고 있고 신축을 선호하는 젊은 세대라면 차라리 새로 짓는 신도시 아파트를 분양받는 게 낫다. 재건축이 기대되는 노후 아파트를 구입하고자 한다면  서울에서도 거주여건이 좋은 성동구나 마포구처럼 여전히 수요가 많고 교통이 좋은 지역이 유리하다고 판단된다. 하지만 가장 중요한 것은 자신의 자금 여력에 맞춰서 금리가 더 오를 수 있기 때문에 감당할 수 있는 대출 규모를 고려해서 구입해야 한다. 

집을 사려면 언제 사는게 좋을까? 

우선 자신의 자금여력에 맞는 규모의 주택이 있는 지역을 선택하고 그 지역에 매물을 꾸준히 찾아보면서 본인이 생각했던 수준의 매물이 나왔을 때 구입하는 것이 좋다. 지금은 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여가는 단계라도 봐야 한다. 자신이 구입할 가격대를 정해놓고 미리 공인중개사에 그 가격에 매물이 나오면 연락을 달라고 요청해 놓으면 급매가 나왔을 때 먼저 정보를 얻을 수 있다. 급매라고 해서 다 좋은 것은 아니기 때문에 가격적으로 10%, 15% 낮은 급매물을 사는 것도 좋지만 같은 단지 내에서도 동과 호수에 따라 가격이 1억 이상도 차이 나니 조망이나 입지가 좋은 매물을 고르는 것도 중요하다. 

부동산은 개별 부동산마다의 특성이 다 다르기 때문에 매수와 매도에 대한 객관화된 기준을 제시하기 어렵다. 그래서 발품 손품을 팔아서 자신만의 판단 기준을 세우는 것이 중요하다. 대부분 자기 집을 구입하는 것이 평생에 몇 번되지 않지만 그 몇 번의 기회를 어떻게 활용하느냐에 따라서 자산가치의 차이가 달라질 수 있기 때문에 충분한 시간과 노력을 통해서 부동산을 구입할 필요가 있다.  

최악의 선택을 피하려면? 

부동산을 구입할 때 내가 팔고 싶을 때 누가 살 것인지를 생각해보고 구입하는 것이 중요하다. 부동산은 가격이 떨어지는 것도 문제지만 팔고 싶을 때 못 파는 것이 더 큰 문제이기 때문이다. 전문가들은 집값 하락세가 당분간 이어질 것이라고 내다본다. 

지난 몇 년동안 주택가격 비정상적으로 상승했고 금리상승, 대출 규제 등으로 자금 조달 여건이 악화되었고 가격이 하락할 것이라는 기사들이 나오면서 매수자 입장에서는 좀더 떨어지는 것을 지켜보자는 입장이다. 매수하고자 하는 지역 마다 편차는 있겠지만 2020년 하반기까지는 하락세가 지속될 것이라고 보고 내년 상반기가 매수 적기라는 전문가 의견들이 많은 편이다. 전망은 언제나 예측못할 변수에 의해서 변경될 수 있기 때문에 투자시 판단은 언제나 본인의 몫이다. 

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대선 이후 부동산 시장은?

역대 부동산 공약과 정책, 대선 이후 시장 상황

대한민국의 공급과 거래 규제 등 본격적인 부동산 정책 프레임의 시작은 노태우 정권이라고 볼 수 있다. 삼저호황(저유가·저달러·저금리)과 소득 증가, 인구 증가 특히 수도권 집중인구는 증가하는데 주택 공급은 부족하자 부동산은 폭등했고, 가파르게 상승하는 전셋값 부담을 견디지 못해 서민들이 극단적 선택을 하는 등 사회적으로 많은 문제가 발생하던 시기였다.

이에 노태우 전 대통령의 대선 부동산 공약과 정책은 1기 신도시 포함 전국 약 200만 호의 대규모 주택 공급과 함께 전매제한, 토지초과이득세, 개발이익환수법, 증여세 강화 등 규제정책을 동시에 진행했다.

또한 임대차보호법을 기존 1년에서 2년으로 개정도 시행했다. 1988년 공약 발표 후 1990년대 부동산 시장은 안정적으로 유지됐고 외환위기 사태로 부동산 가격이 급락하게 됐다. 결론적으로 공급과 규제가 동시에 시장에 효과를 나타내어 시장을 안정화 국면을 장기간 지속, 물가상승률보다 낮은 수준을 유지했다.

김영삼 전 대통령의 대선 공약은 부동산실명제와 준농림지 개발제도가 대표적이나, 노태우 정부의 공급 물량을 기반으로 임기가 시작돼 대선 후 부동산 시장은 안정적이었다. 외환위기로 인해 김대중 전 대통령의 대선 공약과 정책은 경제위기와 침체된 부동산 시장을 회복하기 위해 속칭 ‘묻지마 규제 완화’ 정책을 시행했다. 분양가 자율화를 시작으로 분양권 전매 허용, 대출 규제 완화, 양도세 감면, 특히 매입임대사업자 세제 혜택 등의 부동산 활성화 정책은 1999년부터 2002년까지 전국 20% 이상 시장이 급등하게 만들었다.

이어진 노무현 정부는 종합부동산세 신설, 재건축 초과이익환수제 신설, 분양가 상한제시행, 분양권전매금지, 총부채상환비율(DTI)을 비롯한 각종 규제정책을 펼쳤으나, 임기 내내 폭등을 이어나갔고, 2007년 분양가상한제가 시행되면서 시장이 둔화되기 시작했다.

이명박 전 대통령의 대선 공약은 재건축초과이익 유예, 종부세와 양도세 등 강력한 부동산 규제 완화정책으로 부동산 시장이 상승으로 전환할 것으로 보았으나 금융위기와 함께 ‘보금자리정책’으로 서울 수도권 시장은 관망세로 돌아서고 하락 보합국면을 지속했다.

반면 지방 주택에 대한 양도세 면제 등 규제 완화를 통해 상승 시장이 지속됐다. 박근혜 전 대통령의 대선 공약은 MB 시절 발생한 하우스 푸어, 역전세난 대안으로 전세대출제도, 행복주택, 국가시행원가아파트, 세제 완화였다.

취임 이후 시장 회복이 더디자 IMF 가계부채 위험 경고에도 불구하고 초이노믹스로 명명된 부동산 활성화 정책을 시행했다. 금리 인하, 주택담보대출비율(LTV)· DTI 규제 완화, 전매제한 완화, 전세대출 확대와 함께 '택지개발촉진법' 폐지를 언급하면서 2015년부터 시장은 전세 및 매매 모두 폭등했다. 이는 ‘빚 내서 집 사라’는 정책 방향은 가계부채 심화를 가져오는 단초가 됐다.

문재인 정부, 주택가격 하락 정책을 펼쳤지만 주택 공급이 뒷받침되지 못한 규제일변도의 부동산 정책은 주택 가격을 평균 2배 가까이 상승시키는 결과를 초래했다.

코로나19 사태로 인한 저금리가 지속되면서 부동산 시장의 폭발적 상승세는 2021년 상반기까지 지속됐다. 이는 문재인 정부의 정책 실패로 귀결됐으나 뒤늦게 3기 신도시를 비롯한 주택 공급 확대 정책과 가수요 차단 정책, 전매제한 강화, 보유세 강화, 그리고 대출 규제 강화, 금리 인상의 효과로 부동산 시장은 2021년 하반기부터 상승세가 둔화됐다.

대선 후보의 공약들은 너도나도 주택공급을 늘려 주택 가격을 하락시키겠다고 공약하지만 주택 공급은 실제로 입주까지 최소 3-4년의 시간이 걸리기 때문에 정책 효과가 나타나기까지 당분간 주택 가격 하락을 기대하기는 어려울 것이다. 

공약 실현 가능성과 부동산 지표

이번 대선 공약의 실현 가능성은 어느 후보가 되는가에 따라 극명하게 대비될 것이다. 특히 현재의 부동산 정책과 제도를 시행하고 있는 집권여당이 압도적 다수당이라는 점을 간과해서는 안 된다. 한 국가의 제도는 법 시행령 시행규칙 고시 지침, 지방자지단체 조례로 이루어져 있다. ‘주택공급에 관한 규칙’에 있는 청약제도 등은 법을 개정하지 않아도 된다. 소관부서와 국무회의 심의, 그리고 대통령의 재가를 거치면 가능하다.

즉, 국회를 의결을 거치지 않고 정책을 시행할 수 있는 공약의 규제 완화는 시행가능하나 종부세 등 법을 개정해야 하는 주요 제도와 정책은 국회를 통과해야 시행이 가능하다.

현재 야당 후보가 내놓은 공약 중 법을 개정해야 하는 대상들은 국회 의결과정에서 난항이 예상되는 상황이다. 이번 국회위원들의 임기는 2024년 5월30일까지로 임기 만료 전까지 친부동산 정책은 극히 제한적으로 시행될 가능성이 높다고 보는 것이 합리적 예측이다.

부동산 시장, 대선 이후도 장미빛 상승 기대 힘들어

전문가들은 일시적 하락 약세이며 대선 이후 반등 시장이 올 것이라고 예측한다. 서울의 경우 입주물량 부족과 7월 부동산 임대차 갱신 시행 시기의 2년 종료 시점 도래, 그리고 대선 공약 이슈다. 대선 공약 이슈를 제외하고 원론적으로 타당한 주장이다. 그러나 필자는 현 시장 상황을 고려할 때 이 요인에 대해 다르게 해석한다.

2021년 상반기 기록적인 주택가격 상승을 기록한 이후 하반기 추석 이후 서울의 아파트와 비아파트 거래량 모두 둔화되기 시작했고 2022년에 들어서면서는 거래절벽이 전국적으로 확산하면서 가시화되고 지속되고 있다.

한국부동산원 2022년 2월 10일 시장통계자료를 보면 2월에 들어서면서 서울아파트의 가격은 약세를 보이며 하락으로 전환됐고 3주 연속 하락세를 보이고 있다. 전국통계집계 대상 176개 시군구 중 전주 대비 상승 지역(68개→65개)은 감소, 보합 지역(19개→27개)은 증가, 하락 지역(89개→84개)으로 보합과 하락 지역이 111곳에 달해 시장 상황이 급변하고 있는 것으로 보인다.

시장 상황의 급변은 하락 거래 비중 증가와 아파트 거래량 급감으로도 나타나고 있다. 2021년 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 가격으로 거래된 매매 비중이 79.5%(2만3729건 중 1만8068건)이고, 서울아파트의 경우 54.3%가 하락 거래에 해당되는 것으로 집계됐다.

아파트 거래량 또한 급감하고 있다. 서울의 월 아파트 거래량은 통계상 5000~6000건 수준인데 2021년 9월부터 거래량이 2000대로 11월부터는 1000대로 주저앉았다. 이외에도 대부분의 부동산 지표들이 시장 하향이라고 방향을 가리키고 있다. 시장참여자들은 시장에 보수적으로 대처해야 하는 때인 것이다.

여기에 외부요인인 유가 상승, 미국 금리 인상, 미·중 상황 악화 등으로 인한 악재가 발생할 경우 그 하방압력은 더욱 가중될 수밖에 없다. 결론적으로 모든 내외 요인을 볼 때 대선 이후 부동산 시장은 화려한 장미빛을 기대하기에는 제한적이다.

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2022년 부동산 시장 어떻게 될까?  

1. 코로나에 재택근무 계속되자 주거공간에 다양한 기능을 요구 

집콕시대로 주거공간의 기능이 거주 뿐만 아니라 업무, 휴식, 운동, 교육 등 다양해지면서 더 넓은 공간이 필요하게 되고 소형 보다는 중형을 선호하고 인테리어와 가구, 가전 시장이 때아닌 호황을 누렸다. 

국내 인테리어 및 리모델링 시장 규모는 2021년 41조5000억 원을 기록한 데 이어 2022년 60조 원을 돌파할 것으로 예상된다. 코로나19 사태 이후 재택근무가 증가하고, 집에 머무는 시간이 늘면서 이른바 ‘집콕시대’가 열린 것이 인테리어 시장엔 호재로 작용한 셈이다. 또 통계청에 따르면 2015년 약 12조5000억 원대였던 ‘홈 퍼니싱(home furnishing, 집 꾸미기)’ 관련 매출액이 2023년엔 약 18조 원까지 성장할 전망이다.

또한, 주거공간에서 보내는 시간이 늘어나자 집에서도 휴식이 가능한 정원 있는 집, 외부인과 접촉 없이 현관이나 주차장 등을 개인적으로 사용하는 단독주택, 타운하우스 형태의 주거 상품은 여느 때보다 뜨거운 인기를 누리는 중이다. 단독주택과 타운하우스는 공용시설이 많은 아파트에 비해 독립성이 보장돼 보다 안정적인 거주가 가능하다는 이유에서다. 또한 개인 마당이나 루프톱, 다락방, 알파룸 등의 공간을 개인 라이프 스타일에 맞게 활용할 수 있어 외출하지 않더라도 다양한 취미 활동을 즐길 수 있다. 도심 속에 자리 잡는 단지형 주택이나 타운홈 등에 대한 가치 평가가 높다. 주거 안전성이 뛰어나다 할지라도 생활 편의시설이나 교통망 등 인프라에 따른 쾌적한 정주 환경 또한 중요하게 판단됨에 따라서다. 근래 들어서는 국내 건설사의 참여도 활발해지고 있어 브랜드에 따른 프리미엄도 기대해볼 만하다.

2. 임대차 3법에 따른 전세시장 변화

임대차 3법 시행 1년. 정부의 장담과 반대로 전세시장은 혼란의 도가니가 됐다. 집값 급등에 이어 전셋값이 치솟으며 무주택자는 ‘벼락 거지’에서 그치지 않고 ‘벼락 난민’ 신세로 전락했다. 서울에서 상대적으로 안정적이었던 강북지역이 임대차법 시행의 직격탄을 맞았다. 임대차법 시행 전·후 1년간을 비교하면 강남 11개구가 4.22%에서 17.49%로 상승률이 4배 올랐다. 강북 14개구는 2.46%에서 18.52%로 9배 뛰었다. 2021년 7월까지 5억원 이하이던 노원구 중계동 5단지 전용 84㎡가 이달 초 7억4000만원까지 거래됐다. 연간 50% 상승률이다. 2014년 7월 거래 금액이 3억200만원이었다. 상승률 기준으로 지난해 7월 이전 6년간 오른 금액이 지난 1년간 뛴 셈이다. 강남에선 송파구(23.33%) 상승이 두드러졌다. 송파구 잠실동 엘스 전용 84㎡ 최고 금액이 지난해 7월 10억6000만원에서 이달 14억원으로 32% 올랐다. 

2021년 1년간 강북에서 노원구(22.86%)가 가장 많이 상승했다. 급등한 전셋값을 감당하지 못해 상대적으로 저렴한 수도권으로 빠져나간 ‘전세난민’이 줄을 이었다. 2021년 7월 이후 1년간 서울의 인천·경기도 순이동자(전입-전출)가 13만6000여명이다. 2018년 14만여명에서 지난해 10만명 아래로 줄었다가 다시 늘었다. 임대차법 시행 2년이 되는 2022년 7월을 전후해 임대차시장에는 지각변동이 생길 수도 있다. 2022년 8월에 갱신청구권이 끝나면 전셋값 폭등할 수 있다. 2024년까지는 주택공급 물량이 적어서 전세값은 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 집주인은 임대차3법으로 세입자에게 세부담과 향후 올리지 못할 것으로 예상되는 임대료까지 전가할 가능성이 높다

3. 3기 신도시 사전청약 시작으로 경기도 주택 시장 침체

새 아파트에 사기위해서 경기도내 기존주택 매수자 적어지고 침체 더 이어갈 가능성도 있다. 단기 급등에 따른 피로감과 초강력 대출 규제, 금리 인상 등의 영향으로 매수세가 사라진 사이 종합부동산세 부담, 집값 하락에 대한 우려 등으로 집을 매도하려는 사람은 늘어나도 있다. 경기도는 9억원 초과 대출 규제에 따른 풍선효과와 광역급행철도(GTX) 및 신도시 건설 등 각종 개발호재로 올해 들어 10월까지 아파트값이 20.91%나 급등했다. 이는 같은 기간 서울 아파트 상승폭(7.12%)의 3배 가까이 높은 수치다. 그러나 최근 들어 금융당국이 주택담보대출은 물론 전세 대출까지 옥죄고 금리도 가파르게 상승하면서 경기도 역시 매수세가 급감했다.

하지만 신규 공급물량이 당분간은 부족할 것이고 3기 신도시의 사전 청약을 시작하기 했지만 토지 보상지연 등으로 3기 신도시가 입주하기까지 아직 5-6년이상 걸릴 것으로 예상되고 있어 경기도 아파트의 하락세가 계속 될지는 좀더 지켜볼 필요가 있다. 정부에서 신규 택지를 개발해 새 아파트를 공급하기로 했다가 사업 지연 등으로 착공하지 못한 공공주택 물량이 전국에 10만5000여 가구에 달하고 있고 있어 당분간은 공급부족은 지속될 것이기 때문이다.

4. 리미티드 아파트의 가치상승  

차별화된 한정된 주택에 대한 수요 계속되고 있다. 정부의 다주택자 규제 정책으로 똘똘한 한 채에 대한 선호가 뚜렷해지고 수도권 아파트 상승에 비해 오히려 적게 올랐다는 심리가 작용하고 있다. 코로나19로 인한 경기불황에도 한정판 제품은 부자들의 지갑을 열게 한다. 일부 수량만 판매되면서 희소성이 극대화되기 때문이다. 남과 다른 나만의 특별함을 갖고 싶어하는 소비 성향과 차별화 요소를 갖춘 부동산에 부자들의 관심이 집중되고 있는 것이다.

2021년 7월 부산 해운대구에서 분양한 '빌리브 패러그라프 해운대'는 VVIP를 타깃으로 선보인 레지던스형 주거시설이다. 해운대 해변과 부산 전경을 모두 내려다볼 수 있는 특급 조망에 차별화된 마감재와 인테리어, 최상층 인피니티 풀 등 고급 커뮤니티와 컨시어지 서비스 제공으로 부자들의 관심을 이끌었다. 그 결과 1순위 청약에서 평균 38.8대 1, 최고 266.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 2021년 4월 경기 수원에서 공급된 '현대 테라타워 영통 상업시설 브루클린381' 상업시설은 외관 특화 설계를 통해 뉴욕 브루클린을 연상하게 하는 이국적인 경관을 선보이며 단기간에 완판했다.

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2022년 소비 키워드 ‘UNLOCK’ 

1) Unbinding In-door : 다시, 문 밖 라이프

2) Neo-Family : 네오팸의 시대

3) Local Economy : 로코노미의 부상

4) Ordinary Premium : 일상으로 스며든 프리미엄

5) Cracking Border : 사라진 경계, 보더리스

6) Kick off Sustainability : 지속 가능한 삶을 위하여

1. ‘다시, 문 밖 라이프’

팬데믹 시대에 주택, 아파트가 핵심 공간으로 부상했다. 쇼핑, 운동부터 각종 취미생활까지 집에서 모든 것을 해결할 수 있는 세상이 되었지만, 오랜 집콕 생활은 한편으로 ‘집 안’에서 채울 수 없는 본질적인 것들이 무엇인지 깨닫게 해주었다. 공간과 활동의 제약으로 인한 스트레스를 해소하기 위해 사람들은 역동적으로 즐기는 스포츠와 탁 트인 자연에 더욱 관심을 갖게 된 것으로 보인다.

코로나 이후 큰 인기를 끌던 홈트 이용이 ’21년에는 소폭 감소한 가운데, 집 밖에서 즐기는 각종 스포츠 관련 결제는 증가한 것을 볼 수 있다. 캠핑, 차박 등 안전하게 자연을 즐길 수 있는 활동이 급증했고, 인테리어에 자연 요소를 더하거나 탁 트인 자연 전망을 갖춘 소비 공간들이 코로나 이후 특히 인기를 얻고 있다.

또한 계속되는 코로나 확진자 수 증가에도 불구하고 소비 동선은 지속적인 회복세를 보이는 등, 그간 억눌렸던 에너지는 ‘아웃 라이프’의 즐거움을 찾아 당분간 문 밖으로 향할 것으로 예상된다.

2. 네오팸(Neo-Family)의 시대

새로운 가족, 네오팸의 시대 Neo-Family 반려동물 관련 업종별 이용 증가율장례 34% 증가, 호텔 42% 증가, 유치원 43% 증가, 카페 48% 증가, 미용 50% 증가했다. 2019년 vs 2021년, 각 연도 1~9월 신한카드 이용 기준 반려동·식물 SNS상 언급 증감률 애완동물 5% 감소, 반려동물 21% 증가, 식물 22% 증가, 반려식물 112% 증가했다.

불안한 일상이 계속되고 사회의 개인화, 파편화가 지속됨에 따라 정서적으로 의지할 수 있는 가족의 의미는 더욱 강조되는 추세이다. 특히 코로나 이후 다양한 반려 대상으로 구성된 새로운 형태의 애착 가족, 네오팸(Neo-Family)이 부상하고 있다.

반려동물을 가족의 일원으로 대하고 보살피는 ‘펫 휴머니제이션’ 현상이 가속화되며 펫 장례, 호텔, 유치원, 미용 등 업종은 꾸준한 성장세를 보이고 있고 펫 헬스케어, 금융상품 등의 세분화되고 프리미엄화된 비즈니스도 증가하고 있다. 애착을 쏟는 반려 대상은 동물에만 국한되지 않는다.

SNS상에서는 ‘반려동물’ 뿐 아니라 ‘반려식물’의 언급량 또한 크게 늘었고, 플랜트숍과 홈가드닝 관련 제품 소비도 증가했다. 또한 교감과 대화가 가능한 소셜 로봇이 가까운 미래에 가족 구성원으로서 중요한 역할을 할 것으로 기대를 모으는 등 향후 가족의 범위는 더욱 확대될 것으로 보인다. 이제는 혈연과 제도로 묶여진 관계가 아닌, 나와 가장 가까운 곳에서 감정을 나누고 교감할 수 있는 대상이 진정한 가족으로 인식되기 시작한 것이다.

3. 로코노미(Local-Economy)의 부상

로코노미의 부상 Local Economy 로컬 컨셉 숍 이용 변화, 2019년에서 2021년까지 34% 증가했다. 산지직송 플랫폼 이용 추이, 2019년 1분기부터 2021년 3분기까지 557% 증가했다. 2019년 vs 2021년, 각 연도 1~9월 신한카드 이용 기준 SNS상 로컬/동네 콘텐츠 관련 감성 분석결과 지속 가능한, 경험하다, 우수한, 새로운, 아름다운, 특별한, 소중한, 즐거운, 신선한, 성장하다, 독창적, 독특한, 유익한, 즐기다 등의 단어들이 분석되었다. 좋은 “내가 사는 동네 고유의 문화에 관심을 갖는 것이 지속 가능한 라이프스타일의 시작”, “규모는 작지만 참신한 콘텐츠와 세련된 감각이 돋보여서 매력적”, 로컬의 매력이 소비자들의 마음을 사로잡고 있다.

어디에나 있는 것이 아닌 여기에만 있는 것에 대한 가치가 높게 평가되며, 지역 및 동네 고유의 희소성을 담은 상품/서비스와 콘텐츠에 대한 관심이 증가하고 있다. 개성 있고 트렌디한 로컬 브랜드의 증가로 로컬 컨셉 숍 이용은 매년 꾸준히 증가하고 있고 로컬 푸드 및 제철 식재료를 직배송해주는 산지 직송 플랫폼이 다양화되며 이용 또한 확대되고 있다. 

로컬 문화를 기반으로 한 콘텐츠를 제작하고 소통하는 크리에이터들의 활동이 주목받으며 동네 고유의 매력을 참신하게 담아냈다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 소비자들의 취향이 세분화되고 차별화된 고유의 가치를 찾는 소비자들이 늘어감에 따라 색다른 의미와 즐거움을 선사하는 로컬의 힘은 더욱 강해질 것으로 보인다.

4. 일상으로 스며든 프리미엄 (OO계의 명품)

일상으로 스며든 프리미엄 Ordinary Premium ‘OO계의 명품’ 

SNS 연관어 ‘OO계의 에르메스 / 샤넬’버터, 비타민, 샴푸, 간식, 잠옷, 도마, 막걸리, 베개, 감자칩, 마스크, 치약, 수세미 등. 2021년 기준 요트 투어 이용 증가 추이 및 이용 고객 연령 비중 2019년 대비 2021년 371% 증가했다. 이제 젊은 층까지 명품과 최고급 취향을 즐기기 시작했다는 의미이다.

명품 소비가 단연 화두였던 2021년 한 해, 명품은 더 이상 고가 브랜드들의 옷과 가방에만 국한되는 단어가 아닌 것으로 보인다. 기능과 가성비 위주로 구매하던 일상 생활용품의 영역에서도 고가의 프리미엄 제품, 소위 ‘생활 명품’들이 인기를 얻고 있다.

일상 품목에서의 럭셔리 소비를 통해 심리적 만족을 추구하는 소비자들이 증가하며, 최근 SNS상에서는 최고급 제품임을 뜻하는 ‘~계의 에르메스/샤넬’과 같은 표현이 유독 자주 사용되었는데요. 관련하여 언급된 카테고리를 살펴보면 치약, 샴푸, 버터, 잠옷 등 다양한 품목들이 등장하고 있다.

뿐만 아니라 잠깐의 럭셔리한 경험을 위해 기꺼이 지갑을 여는 소비자들도 늘었다. 고급 호텔의 애프터눈티세트나 빙수와 같은 디저트가 높은 가격대에도 불구하고 MZ세대를 중심으로 큰 인기를 끌기도 했고. 명품 브랜드의 식기류, 가구만을 사용하는 명품 카페가 등장하기도 했다. 또한 선상에서 특별한 시간을 보낼 수 있는 요트 투어 이용은 2년 전에 비해 371%나 증가 하였고 특히, 20-30대 고객이 이용자의 67% 가량을 차지하는 것을 확인할 수 있다.

일상 속 가까운 행복을 위해 프리미엄을 지불하는 시대, 럭셔리의 영역은 계속해서 확대되어 가고 있는 듯하다.

5. 사라진 경계, 경계를 넘어 보더리스

사라진 경계, 보더리스 Cracking Border 업종별 남성 이용 비중 변화되고 있다. 필라테스의 경우 2019년 19%이고, 2021년 22%이다. 화장품은 2019년 25%이고, 2021년 30%이다 (2019년 vs 2021년, 각 연도 1~9월 신한카드 이용 기준). SNS상 ‘메타버스’ 언급량 추이은 2020년 1월 대비 2021년 9월 832% 증가했다. 

성·연령부터 시·공간까지, 전통적인 경계가 허물어지고 있다. 소비 영역에서 또한 고정관념이나 기존의 구분지어진 경계에 구애받지 않고 소비하는 보더리스 경향이 나타나고 있다. 젊은 여성의 전유물처럼 여겨졌던 레깅스 브랜드에서는 최근 남성 모델을 내세우기도 하며 남성 이용이 ’19년 대비 111%나 증가했다. 필라테스, 화장품 등의 업종에서도 남성 이용 비중이 꾸준히 증가하고 있고 젊은 세대가 주로 이용하던 영역들에서 중장년층 이상의 소비가 증가하며 연령의 경계가 사라지고 있다.

메타버스의 등장으로 가상과 현실의 경계가 사라져가고 있는 것 또한 최근 가장 눈에 띄는 보더리스의 현상 중 하나이다. 가상 인플루언서들이 광고 모델로 활약하며 인기를 얻는가 하면, 메타버스에서 가상 점포를 여는 등의 비즈니스 사례가 등장하고 있다. 최근 산업간 경계를 넘나드는 이색적인 콜라보가 유독 자주 등장했던 것 또한 보더리스의 또 다른 예가 될 수 있다.

정해진 틀에 갇히기 보다는 자신의 취향과 스타일을 최우선의 가치로 두고, 경계를 자유롭게 넘나들며 새로운 가치를 창출해내는 사례가 증가할 것으로 보이며 지속 가능한 삶을 위하여 Kick off Sustainability 제로 웨이스트샵 이용 증가 추이도 2020년 1월 대비 2021년 9월 373% 증가했다. 

※ 제로 웨이스트샵 : 일회용품 사용을 줄이고 재활용 가능한 재료로 대체하는 사업장

친환경 걷기 챌린지 SNS상 언급 증가율 (플로깅 1,014% 증가, 클린 하이킹 186% 증가, 비치코밍 107% 증가). 

플로깅(plogging)- 조깅을 하면서 동시에 쓰레기를 줍는 운동, 

클린하이킹(clean hiking) - 등산을 하며 일회용품 사용을 자제하고 쓰레기를 줍는 행위

비치코밍(beachcombing) - 해변을 빗질하듯 바다 표류물이나 쓰레기를 주워 모으는 행위

6. 지속 가능한 삶을 위하여

환경, 사회, 미래를 생각하는 가치 소비는 이제 거창하고 특별한 것이 아닌 보편적인 소비 트렌드로 자리 잡아가고 있다. 윤리적이고 가치 있는 소비 생활에 대한 사회적 공감대가 형성되며, 소비자들은 일상 속에서 지속 가능한 삶을 위한 실천들에 나서고 있다. 특히 ‘친환경’에 대한 관심이 높아지며, 일회용품 사용을 줄일 수 있는 제로웨이스트샵 이용은 ’21년에 전년 대비 373%나 증가하였고, 플로깅이나 클린하이킹 등 일상 속 여가나 운동을 즐기며 실천할 수 있는 친환경 챌린지들의 SNS상 언급량 또한 크게 늘었다.

이처럼 소비자들의 의식이 높아짐에 따라 각 기업들은 앞다투어 ESG 경영에 나서고 있고 넘쳐나는 친환경, ESG 마케팅만큼 그 이면의 진정성을 가려내는 소비자들의 눈높이 또한 높아졌다.

실제로는 환경에 해가 될 수도 있는 마케팅을 친환경인 것처럼 위장한 ‘그린워싱’ 마케팅들은 2021년 동안 소비자들의 눈을 속이지 못하고 뭇매를 맞았다. 이처럼 사회적 책임을 다하지 못하는 기업들에 대하여 소비자들은 불매운동 등으로 강경 대응에 나서기도 한다. 지속 가능한 사회의 가능성을 열어가는 진정성 있는 실천들은 2022년에도 계속될 것으로 보인다.

2022년에도 끝나지 않는 팬데믹과 여러 제약들로 모두가 힘들겠지만 그 가운데에서 찾아낸 우리 사회의 새로운 가능성과 잠재력은 소중한 일상을 되찾게 해줄 중요한 열쇠가 될 것이다.

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코로나로 변화된 세대별 소비자 특징

코로나 팬데믹으로 세대와 관련없이 온라인 시장으로 소비자가 몰리고 있다.  뉴노멀 시대의 세대별 관심사 및 라이프스타일과 온라인 동영상 이용 행태는 어떻게 변했을까?

코로나 인해 사회적 거리두기로 인해 온라인 쇼핑이 폭발적으로 증가했고 사람들이 집에서 머무는 시간이 늘어나면서 OTT 서비스 사용자가 급증했다. 이런 변화 속에서 사람들의 관심사와 라이프스타일, 동영상 활용 방식은 세대별로 달라졌다.

Z세대 (19-24세)

Z세대는 온라인 수업으로 집에 머무는 시간이 늘어나면서 디지털 콘텐츠와 미디어 시청, 웹툰, 게임 이용시간이 늘어났다. Z세대는 팬데믹 이전에는 요리나 자산투자에는 관심이 적었지만 유튜브 콘텐츠 시청 시간이 늘어나면서 요리나 금융에 대해 관심이 증가되었다. 특히 게임 시장은 팬테믹 기간 동안 20%이상 성장하였다.

밀레니얼 세대 (25~34세)

중요한 소비자 그룹으로 손꼽히는 밀레니얼 세대는 재택근무 시행으로 시간에 유동성을 얻게 되었다. 여가 시간이 늘어나면서 코로나 이전에 비해 취미활동을 더 열심히 하고 경기침체로 인한 고용 불안은 금융 및 투자에 대해 관심도가 증가하였다. 집이 주거 기능 이외에 업무, 여가, 놀이의 공간으로 활용도가 늘어나면서 가전제품에 대한 관심사가 늘어났고 인테리어 시장도 성장하였다.

X세대 (35~54세)

학부모 비중이 높은 X세대는 집에서 사회적 거리두기로 자녀들이 등교하지 않고 집에서 온라인 수업을 듣게 되면서 자녀들과 함께하는 시간이 많아졌다. 본인은 재택근무를 하고 자녀들은 온라인 수업을 하면서 유튜브를 통해 육아관련된 정보나 요리 등에 대한 컨텐츠 소비가 증가되었다. 외부 활동이 줄어들면서 주거 공간 중 가족들이 함께하고 다양한 활동이 가능한 식탁을 중심으로 한 다이닝룸에 대한 중요도가 증가하였다.

58세대 (55~69세)

베이비 붐 세대이자 은퇴 계층인 58세대는 늘어난 수명으로 인해 코로나 이전에도 건강에 대한 관심이 높았지만 팬데믹으로 건강과 운동에 대해 더 많은 관심을 갖게 되었다. 58세대는 청결에 쏟는 시간이 늘어났고  

시니어층이 젊은 세대보다 코로나19에 취약하고 상대적으로 사망자와 휴유증이 많기 때문에 보다 건강하게 살기 위해 운동과 면역력을 높이기 위한 건강식품 구입도 늘어났다. 또한, 불안정한 사회 분위기 속에서 58세대는 뉴스 및 정치에 더욱 큰 관심을 갖게 되었다. 

팬데믹은 소비자들의 삶에 큰 변화를 가져왔고, 달라진 세상에 적응하기 위해 사람들은 온라인 동영상을 적극적으로 활용하게 되었다. 소비자들이 불확실한 상황 속에서 정보를 얻고, 새로운 관심사를 찾고, 재미를 얻기 위해 온라인 동영상을 활용하면서 온라인 동영상은 문화와 트렌드의 흐름을 주도하게 되었다. 

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NFT, 대체 불가능 토큰(Non-fungible token) 이란? 

대체 불가능 토큰(Non-fungible token, NFT)이란 블록체인 기술을 이용해서 디지털 자산의 소유주를 증명하는 가상의 토큰(token)이다. 그림·영상 등의 디지털 파일을 가리키는 주소를 토큰 안에 담음으로서 그 고유한 원본성 및 소유권을 나타내는 용도로 사용된다. 즉, 디지털 자산의 소유권 증명서, 디지털 자산을 NFT로 만드는 것을 '민팅(Minting)'이라 표현하는데, 토큰(token)이 '대안화폐'를 의미하는 것에 착안해 역시 '화폐를 주조한다'는 뜻을 지닌 영단어를 사용하는 것이다.

2017년 크립토키티(CryptoKitties)와 크립토펑크(CryptoPunks) 등장과 함께 NFT에 대한 관심이 늘어났다. 크립토키티는 캐나다의 블록체인 스타트업 대퍼랩스(Dapper Labs)가 개발한 고양이 육성 게임으로 NFT로 만들어진 고양이 캐릭터를 키워서 다른 캐릭터와 교류하며, 유저들에게 고양이를 입양 보내는 일종의 다마고치와 비슷한 게임이다. 게임 자체만 놓고 본다면 다른 게임에 비해 특별히 재미있거나 몰입감 있는 게임이 아님에도 불구하고, 크립토키티가 큰 주목을 받고 있는 이유는 이용자들이 세상에 단 하나뿐인 나만의 고양이 캐릭터를 소유하고 게임에 쏟은 시간과 노력을 NFT로 보상받도록 했기 때문이다. 

2017년 6월 미국의 스타트업 라바랩스(Larva Labs)가 론칭한 크립토펑크는 NFT가 적용된 디지털 아트·수집품이다. 발매 당시 총 1만 개의 고유한 특성을 가진 캐릭터가 만들어졌으며, 그 중에는 외계인(9개), 유인원(24개), 좀비(88개)와 같이 탄생 확률이 낮은 펑크도 있다.

크립토펑크와 크립토키티 모두 NFT의 시초라는 상징성을 지니고도 있기에, 현재 높은 가격에 거래되고 있다. 사람들은 왜 NFT로 만들어진 디지털 자산에 혈안이 되어 있을까? 구글에서 ‘피카소’를 검색하면 수백 개의 이미지가 있고, 그것을 캡처해 저장하고, 심지어 프린트해서 집에 걸어 둘 수도 있는데 말이다.

첫째 이유는 세상에 수많은 복제품이 있음에도, 원본이 갖고 있는 고유성 때문이다. 인간은 쉽게 가질 수 있는 것보다 희귀한 것에 더 큰 매력을 느끼곤 하는데, NFT는 세상에서 유일무이한 원본을 본인만 가질 수 있다는 특별함을 준다. 마치 나이키 드로우(Draw, 온라인 추첨 구매 방식)에서 유명 아티스트와 콜라보레이션한 한정판 운동화를 사거나, 리셀 플랫폼에서 더 비싼 비용을 지불해가며 한정판 신발을 구매하려는 것과 비슷하다고 볼 수 있다.

지금까지는 주로 개인적 만족을 위해 NFT를 수집하고 자신의 전자지갑에 보관하는 것에 그쳤다면, 최근에는 자신이 소유한 NFT를 친구나 대중에게 자랑할 수 있게끔 하는 서비스도 생기고 있다. 한 예로 트위터는 2022년 1월에 ‘트위터 블루’라는 구독형 서비스에 NFT 프로필 서비스를 새롭게 추가했다. 이용자는 자신이 보유한 NFT를 트위터 프로필 사진으로 설정할 수 있고, 트위터는 NFT를 업로드한 이용자의 프로필 사진이 원형이 아닌 육각형으로 보이게끔 하며 특별함을 선사하고 있다.

NFT가 구매자에게 가져다 주는 또 다른 가치는 커뮤니티 안에서의 유대감과 소속감이다. 미디어·엔터테인먼트 업계에서 발행하는 NFT 포토카드나 디지털 굿즈는 팬들을 보다 끈끈하게 결속시키고, 더욱 열성적인 팬덤을 형성하는 데 주요한 역할을 하고 있다. 

현재 세계에서 가치가 높은 NFT 컬렉션 중 하나로 꼽히는 미국 유가랩스(Yuga Labs)의 BAYC(Bored Ape Yacht Club, 지루한 원숭이들의 요트 클럽)는 NFT 소유자들 간 커뮤니티를 끈끈하게 형성시켜 성장한 사례로 꼽힌다. 2021년 4월에 론칭된 BAYC는 ‘암호화폐 가격의 급상승으로 너무 부자가 되어 세상의 모든 것이 지루해진 원숭이들이 자신들의 아지트를 만들어 비밀사교 클럽의 회원이 된다’는 세계관을 바탕으로 만들어졌다. 총 1만 개의 NFT가 제너레이티브 아트(Generative Art)* 방식으로 발행되었는데, 유가랩스는 온라인과 오프라인에서 BAYC 세계관을 공유하는 소유자들 간의 결속력을 다지며 성장을 하고 있다. 한 예로, 유가랩스는 BAYC 소유자들만 접속할 수 있는 게시판 ‘BAYC Bathroom’을 제공하고 있으며, 회원들만 입장 가능한 오프라인 파티를 개최하고 있다. 

아울러 유가랩스는 NFT 소유자가 BAYC IP(지식재산권)를 상업적으로 활용할 수 있는 권리도 보장하고 있다. 크립토펑크를 포함한 대부분의 NFT 프로젝트는 NFT 구매자에게 NFT를 사고 팔 수 있는 소유권만 인정해줄 뿐, 창작물에 대한 저작권을 보장하지 않고 있다. 즉, 구매자는 본인이 NFT를 구매했다고 해서 이를 상업적 용도로 활용할 수 없으며, 자신의 크립토펑크를 SNS 프로필에 업로드하거나 그리고 NFT의 자산 가치 상승을 기대한 것 외에는 추가적으로 얻을 수 있는 효용이 없다. 반면 BAYC는 IP의 2차 저작권을 인정하며, NFT의 실용성을 높였다는 평가를 받고 있다. NFT 구매자는 공식 사이트를 통해 본인 소유의 BAYC로 직접 다양한 커머스 상품을 판매할 수 있으며, 이를 통해 얻는 수익의 일부를 수취할 수도 있다.

사람들이 NFT에 열광하는 세 번째 이유는 NFT 자산 가치 상승에 대한 기대감 때문이다. 최근 NFT의 강한 가격변동성 등으로 NFT에 대한 회의적인 시선 등도 있지만, NFT는 이제 막 태동기로 접어든 시장이다. 2021년부터 NFT 거래가 활발해지고 있지만, 아직 대다수의 사람에게 NFT는 여전히 생소한 개념이다. NFT를 구매하려고 해도 복잡한 인증 절차와 생소한 UI(User Interface)로 진입장벽도 어느 정도 있는 것도 사실이다. 하지만 이를 반대로 생각하면, 이러한 걸림돌이 해소되고 대중화의 문턱을 넘어서면, 더 많은 사람들이 NFT 시장에 유입될 가능성이 있다고도 볼 수 있다. 그럴 경우, 초기에 NFT에 관심을 갖고 투자한 사람의 자산이 증식되는 경험을 누릴 수 있을 것으로 보인다.

하지만, NFT 시장은 이제 막 시작된 것으로 어떻게 발전하게 될지 아직 알 수 없기 때문에 그만큼 리스크도 큰 시장이다. 투자하려면 자신의 자금 여력에 맞게 무리하지 않고 투자하는 것이 필요하다. 최근 코인 시장의 급락으로 큰 투자손실을 본 2030세대의 투자자들이 속출하고 있다. 투자에 대한 안전장치가 마련되지 않은 시장이고 투자에 대한 책임은 온전히 본인에게 있기 때문에 자신의 능력에 맞게 소액부터 투자하는 것이 바람직하다고 생각된다. 

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